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토지보상평가지침
두요  2012-11-21 17:59:19, 조회 : 9,305, 추천 : 338


토지보상평가지침

제1장 총  칙

제1조【목 적】 이 지침은 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 “법”이라 한다), 같은법 시행령(이하 “법시행령”이라 한다) 및 시행규칙(이하 “법시행규칙”이라 한다) 그 밖에 다른 법령의 규정에 따라 공익사업을 목적으로 취득·수용 또는 사용하는 토지에 대한 손실보상을 위한 평가(이하 “평가”라 한다)에 관하여 세부적인 기준과 절차 등을 정함으로써 평가의 적정성과 공정성을 확보하는 것을 목적으로 한다.<개정 2003.2.14, 2007.2.14, 2009.10.28>

제2조【적용】 토지에 관한 평가는 관계법령에서 따로 정한 것 외에는 이 지침이 정하는 바에 따르고, 이 지침에서 정하지 아니한 사항은 감정평가의 일반이론에 따른다.<개정 2009.10.28>

제3조【정의】 이 지침에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.<개정 95.6.26, 98.2.17, 2003.2.14, 2009.10.28>
1. “비교표준지”란 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」(이하 “부동산가격공시법”이라 한다)에 따른 표준지의 공시지가 중에서 대상토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되어 대상토지의 평가시에 비교기준으로 선정된 것을 말한다. <개정 2007.2.14, 2009.10.28>
2. “개발이익”이란 공익사업의 계획 또는 시행이 공고 또는 고시되거나 공익사업의 시행 그 밖에 공익사업의 시행에 따른 절차로서 행하여진 토지이용계획의 설정·변경·해제 등으로 토지소유자가 자기의 노력에 관계없이 지가가 상승되어 뚜렷하게 받은 이익으로서 정상지가상승분을 초과하여 증가된 부분을 말한다. <개정 2003.2.14, 2009.10.28>
3. “토지의 형질변경”이란 절토·성토 또는 정지 등으로 토지의 형상을 변경하는 행위(조성이 완료된 기존 대지 안에서 건축물과 그 밖에 공작물 설치를 위한 토지의 굴착행위는 제외한다)와 공유수면의 매립을 말한다. <개정 2009.10.28>
4. “최유효이용”이란 객관적으로 보아 양식과 통상의 이용능력을 가진 사람이 대상토지를 합법적이고 합리적이며 최고·최선의 방법으로 이용하는 것을 말한다. <개정 2009.10.28>
5. “나지”란 토지에 건물이나 그 밖의 정착물이 없고 지상권 등 토지의 사용·수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있지 아니한 토지를 말한다. <개정 2009.10.28>
6. “인근지역”이란 대상토지가 속한 지역으로서 특정용도에 제공되는 것을 중심으로 지역적으로 통합을 이루어 대상토지의 가격형성에 영향을 미치는 지역의 일단을 말한다. <개정 2009.10.28>
7. “유사지역”이란 인근지역의 지역특성과 유사한 특성을 갖는 지역으로서 대상토지가 속하지 아니한 지역을 말한다. <개정 2009.10.28>
8. “동일수급권”이란 일반적으로 대상토지와 대체·경쟁관계가 성립하고 가격형성에 상호 영향을 미치는 관계에 있는 다른 토지가 존재하는 권역을 말하며, 인근지역과 유사지역을 포함한다. <개정 2009.10.28>
9. “표준적인 이용상황”이란 대상토지의 인근지역에 있는 주된 용도의 토지로서 표준적인 획지의 최유효이용에 따른 이용상황을 말한다. <개정 2009.10.28>

제2장 평가기준 및 평가방법
제4조【객관적 기준평가】 토지에 관한 평가는 가격시점에서의 일반적인 이용방법에 따른 객관적 상황을 기준으로 평가하여야 하며, 토지소유자가 갖는 주관적 가치나 특별한 용도에 사용할 것을 전제로 한 것은 고려하지 아니한다. <개정 2003.2.14, 2009.10.28>

제5조【현황기준평가】 제5조【현황기준평가】토지에 관한 평가는 가격시점에서의 현실적인 이용상황을 기준으로 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당되는 경우에는 그러하지 아니하다.<개정 2003.2.14, 2009.10.28>
1. 법시행령 제38조에서 규정한󰡒일시적인 이용상황󰡓으로 인정되는 경우 <신설 2009.10.28>
2. 법시행규칙 제24조와 제25조에 따른 평가의 경우 <신설 2009.10.28>

제6조【나지상정평가】 토지에 관한 평가에서 그 토지에 건축물·입목·공작물 그 밖에 토지에 정착한 물건(이하 “건축물 등”이라 한다)이 있거나 토지에 관한 소유권 외의 권리가 설정되어 있을 경우에는 그 건축물 등이 없고 토지에 관한 소유권 외의 권리가 설정되어 있지 아니한 나지상태를 상정하여 평가한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당되는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 95.6.26, 98.2.17, 2003.2.14, 2007.2.14, 2009.10.28>
1. 토지와 그 지상건축물 등을 법시행규칙 제20조제1항 단서의 규정에 따라 함께 평가하는 경우 <개정 2003.2.14, 2007.2.14, 2009.10.28>
2. 토지에 관한 소유권 외의 권리의 목적이 되고 있는 토지를 이 지침 제47조제1항제1호에 따라 평가하는 경우 <개정 2003.2.14, 2009.10.28>
3. 거래사례비교법으로 평가하는 지상건축물이 있는 토지를 이 지침 제48조에 따라 평가하는 경우 <개정 2003.2.14, 2009.10.28>
4. 이 지침 제46조의2 제2항과 제3항에 따라 평가하는 경우 <개정 2009.10.28>

제7조【개발이익배제평가】① 토지에 관한 평가에서 다음의 개발이익은 배제한 가격으로 평가한다. <개정 2009.10.28>
1. 당해 공익사업의 계획 또는 시행이 공고 또는 고시된 것에 따른 지가의 증가분 <개정 2003.2.14, 2009.10.28>
2. 당해 공익사업의 시행에 따른 절차로서 행하여진 토지이용계획의 설정·변경·해제 등에 따른 지가의 증가분 <개정 2003.2.14, 2009.10.28>
3. 그 밖에 당해 공익사업의 착수에서 준공까지 그 시행에 따른 지가의 증가분 <개정 2003.2.14, 2009.10.28>
② 제1항에 따른 개발이익의 배제는 법 제70조제3항부터 제5항까지와 법시행령 제37조제2항 등에 따르되, 이 지침 제9조에 따라 선정된 비교표준지의 적용공시지가에 제1항제2호에서 규정한 개발이익이 포함되어 있는 경우에는 이를 배제한 가격으로 평가한다. <개정 98.2.17, 2003.2.14, 2009.10.28>

제8조【공시지가기준평가】 토지에 관한 평가는 부동산가격공시법에 따른 표준지의 공시지가를 기준으로 하되, 그 공시기준일부터 가격시점까지의 관계법령에 따른 당해 토지의 이용계획, 당해 공익사업으로 인한 지가의 영향을 받지 아니하는 지역의 제11조에 따른 지가변동률, 생산자물가상승률(「한국은행법」 제86조에 따라 한국은행이 조사·발표하는 생산자물가지수에 따라 산정된 비율을 말한다. 이하 같다) 그 밖에 당해 토지의 위치·형상·환경·이용상황 등을 고려한 적정가격으로 평가한다. <개정 2003.2.14, 2007.2.14, 2009.10.28>

제9조【비교표준지의 선정】 ⓛ 토지에 관한 평가를 위한 비교표준지의 선정은 다음 각 호의 기준에 따르되, 특별한 사유가 있는 경우를 제외하고는「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조에서 정한 용도지역(이하 “용도지역”이라 한다)이 같은 표준지를 선정한다. <개정 95.6.26, 2000.2.17, 2003.2.14, 2007.2.14, 2009.10.28>
1. 용도지역․지구․구역 등 공법상 제한이 같거나 유사할 것 <개정 2003.2.14, 2009.10.28>
2. 실제 이용상황 등이 같거나 유사할 것 <개정 2003.2.14, 2009.10.28>
3. 주위환경 등이 같거나 유사할 것 <개정 2003.2.14, 2009.10.28>
4. 당해 또는 인접 시․군․구(자치구가 아닌 구를 포함한다. 이하 같다.) 안의 인근지역에 위치하며, 지리적으로 가능한 한 가까이 있을 것 <개정 2009.10.28>
② 비교표준지는 제1항의 선정기준에 가장 적합한 공시지가 표준지 하나를 선정하는 것을 원칙으로 한다. 다만, 한 필지의 토지가 둘 이상의 용도로 이용되고 있거나 적정한 평가가격의 산정을 위하여 필요하다고 인정되는 경우에는 둘 이상의 공시지가 표준지를 선정할 수 있다. <개정 2003.2.14, 2009.10.28>
③ 제1항의 선정기준에 적합한 공시지가 표준지가 인근지역에 없거나 인근지역에 있는 공시지가 표준지가 공시기준일 이후에 용도변경이나 형질변경 등이 되어 비교표준지로 선정하는 것이 적정하지 아니한 경우에는 동일수급권 안의 유사지역에 있는 공시지가 표준지를 선정한다.
④ 택지개발사업․산업단지개발사업 등 공익사업지구 안에 있는 토지의 평가시에는 그 공익사업지구 안에 있는 표준지 중에서 제1항 각호의 선정기준에 가장 적합한 표준지 하나를 선정하는 것을 원칙으로 하되, 공익사업지구 안에 있는 표준지의 전부 또는 그 중 일부를 선정대상에서 제외하여서는 아니 된다. 다만, 당해 공익사업지구 안에 있는 표준지의 전부 또는 그 중 일부를 선정대상에서 제외할 특별한 사유가 있는 경우에는 당해 공익사업지구 밖에 있는 표준지를 선정하거나 당해 공익사업지구 안에 있는 표준지 중 일부를 선정대상에서 제외할 수 있다. 이 경우에는 그 사유를 평가서에 기재하여야 한다. <개정 2009.10.28>
⑤ 도로·구거 등 특수용도의 토지에 관한 평가로서 제1항의 선정기준에 적합한 공시지가 표준지가 인근지역에 없는 경우에는 인근지역의 표준적인 이용상황의 공시지가 표준지를 비교표준지로 선정할 수 있다.
⑥ 삭 제 <2009.10.28>
⑦ 비교표준지를 선정한 때에는 그 표준지의 선정이유를 평가서에 기재한다. <개정 2007.12.26>

제10조【적용공시지가의 선택】 ① 토지에 관한 평가시에 적용할 공시지가는 가격시점 당시에 공시되어 있는 표준지의 공시지가 중에서 선택하되, 다음 각 호에서 정하는 기준에 따른다. <개정 2002.2.1, 2003.2.14, 2007.2.14>
1. 법 제20조에 따른 사업인정(다른 법률의 규정에 따라 사업인정으로 보는 경우를 포함한다. 이하 같다) 전의 협의에 의한 취득의 경우에는 법 제70조제3항에 따르되, 당해 토지의 가격시점 당시에 공시된 공시지가 중에서 가격시점에 가장 가까운 시점의 것으로 한다. 다만, 평가시점이 공시지가 공고일 이후이고 가격시점이 공시기준일과 공시지가 공고일 사이인 경우에는 가격시점 당해연도의 공시지가를 기준으로 한다. <신설 2003.2.14, 개정 2007.11.8, 2009.10.28>
2. 사업인정 후의 취득의 경우에는 법 제70조제4항에 따르되, 사업인정고시일 전의 시점을 공시기준일로 하는 공시지가로서, 당해 토지에 관한 협의 또는 재결 당시 공시된 공시지가 중에서 당해 사업인정고시일에 가장 가까운 시점의 것으로 한다. <신설 2003.2.14, 개정 2009.10.28>
3. 제1호와 제2호에도 불구하고 공익사업의 계획 또는 시행이 공고 또는 고시됨에 따라 취득하여야 할 토지의 가격이 변동되었다고 인정되는 경우에는 법 제70조제5항에 따르되, 당해 공고일 또는 고시일 전의 시점을 공시기준일로 하는 공시지가로서 당해 토지의 가격시점 당시 공시된 공시지가 중에서 당해 공익사업의 공고일 또는 고시일에 가장 가까운 시점의 것으로 한다. <신설 2007.11.8, 개정 2009.10.28>
② 제1항 제3호에서 “당해 공익사업의 계획 또는 시행이 공고 또는 고시”란 당해 공익사업의 사업인정고시일 전에 국가․지방자치단체 또는 사업시행자 등이 관계법령의 규정에 따라 당해 공익사업에 관한 계획 또는 시행을 일반 국민에게 공고 또는 고시한 것을 말한다. <신설 2009.10.28>
③ 제1항 제3호에서 “당해 공익사업의 계획 또는 시행이 공고 또는 고시로 취득하여야 할 토지의 가격이 변동 되었다고 인정되는 경우”란 그 공고 또는 고시일 해당연도 초(1월1일)부터 제10조제1항제1호 또는 제2호에 따른 적용공시지가의 공시기준일까지의 당해 공익사업지구 안에 있는 표준지공시지가 모두의 평균변동률이 같은 기간 동안의 당해 시․군․구 전체의 표준지공시지가 평균변동률과 비교하여 당해 시․군․구 전체의 표준지 공시지가의 평균변동률을 기준으로 1.3배 이상 높거나 낮은 경우로서 그 변동률 차이가 5퍼센트 이상 나는 경우를 말한다. <신설 2009.10.28>
④ 사업인정의 고시가 있은 이후에 사업구역의 확장이나 변경 등으로 토지의 세목 등이 추가로 고시된 경우에 그 추가로 고시된 토지에 대한 평가의 경우에는 법 제22조제3항에 따라 그 토지의 세목 등이 추가로 고시된 날짜를 사업인정고시일로 본다. 다만, 사업구역의 확장이나 변경 등이 없이 지적분할 등에 따라 토지의 세목 등이 변경고시된 경우에는 그러하지 아니하다. <신설 98.2.17, 개정 2003.2.14, 2009.10.28>

제10조의2【가격시점의 결정】 토지에 관한 평가에서 가격시점은 평가의뢰자가 가격시점을 정하여 의뢰한 경우에는 그 날짜로 하고 가격시점을 정하지 아니하거나 가격시점을󰡒평가일󰡓로 기재하여 의뢰한 경우에는 평가대상토지에 대한 가격조사를 완료한 날짜로 한다. <신설 95.6.26, 개정 2009.10.28>

제11조【지가변동률의 적용】 ① 시점수정을 위한 지가변동률의 적용은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제125조에 따라 국토해양부장관이 월별로 조사·발표한 지가변동률로서 평가대상 토지가 소재하는 시·군·구의 지가변동률로 하되, 다음 각 호에서 정하는 기준에 따른다. <개정 95.6.26, 98.2.17, 98.5.7, 2000.2.17, 2003.2.14, 2007.2.14, 2009.10.28>
1. 평가대상 토지가 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조에서 정한 도시지역(이하 “도시지역”이라 한다)안에 있는 경우로서 개발제한구역 또는 용도지역이 미지정된 지역이 아닌 경우에는 용도지역별 지가변동률을 적용한다. 다만, 평가대상토지와 같은 용도지역의 지가변동률이 조사·발표되지 아니한 경우에는 유사한 용도지역의 지가변동률, 이용상황별 지가변동률(지가변동률의 조사·평가기준일이 1998년 1월 1일 이전인 경우에는 지목별 지가변동률을 말한다. 이하 같다) 또는 당해 시·군·구의 평균지가변동률을 적용할 수 있다. <개정 2003.2.14, 2007.2.14, 2009.10.28>
2. 평가대상토지가 도시지역의 개발제한구역 안에 있는 경우로서 표준지 공시지가의 공시기준일이 1997년 1월 1일 이전인 경우에는 이용상황별 지가변동률을 적용하고, 표준지 공시지가의 공시기준일이 1998년 1월 1일 이후인 경우에는 녹지지역의 지가변동률을 적용한다. 다만, 평가대상토지와 같은 이용상황의 지가변동률 또는 녹지지역의 지가변동률이 조사·발표되지 아니한 경우에는 평가대상토지와 유사한 이용상황의 지가변동률 또는 당해 시·군·구의 평균지가변동률을 적용할 수 있다. <개정 2003. 2. 14, 2009.10.28>
3. 평가대상토지가 도시지역 안에 있는 경우로서 용도지역이 미지정된 경우에는 제2호의 규정을 준용한다. <개정 2003.2.14, 2007.2.14>
4. 평가대상토지가 도시지역 밖에 있는 경우로서 표준지 공시지가의 공시기준일이 1998년 1월 1일 이후인 경우에는 용도지역별 지가변동률을 적용하고, 표준지 공시지가의 공시기준일이 1997년 1월 1일 이전인 경우에는 이용상황별 지가변동률을 적용한다. 다만, 평가대상토지와 같은 용도지역 또는 이용상황의 지가변동률이 조사·발표되지 아니한 경우에는 유사한 용도지역 또는 이용상황의 지가변동률이나 당해 시·군·구의 평균지가변동률을 적용할 수 있다. <개정 2003.2.14, 2009.10.28>
② 공익사업의 계획 또는 시행이 공고 또는 고시됨에 따라 평가대상토지가 소재하는 시·군·구의 지가가 변동된 경우에는 법시행령 제37조제2항에 따라 당해 공익사업과 관계없는 인근 시·군·구의 지가변동률을 적용한다. <개정 95.6.26, 2003.2.14, 2009.10.28>
③ 제2항에서 “평가대상토지가 소재하는 시·군·구의 지가가 변동된 경우”란 당해 공익사업이 규모가 큰 사업으로서 평가대상토지가 있는 시·군·구의 지가변동에 전반적으로 영향을 미친 것으로 인정되고, 당해 시․군․구의 용도지역별 또는 이용상황별 지가변동률이 당해 공익사업의 사업인정고시일(법 제70조제5항에 따른 경우에는 당해 공익사업의 계획 또는 시행의 공고 또는 고시일을 말한다.)이 속한 달로부터 6개월(2005년 1월 1일 이전의 지가변동률의 경우에는 2분기, 이하 이 조에서 같다.) 동안 또는 가격시점이 속한 달의 직전 월부터 소급하여 6개월 동안 5퍼센트 이상으로서 당해 시·군·구가 속한 특별시·광역시·도의 용도지역 또는 이용상황별 지가변동률과 비교하여 당해 시·군·구의 지가변동률을 기준으로 1.3배 이상 높거나 낮은 경우를 말하며, 󰡒당해 공익사업과 관계없는 인근 시·군·구의 지가변동률󰡓이란 당해 시·군·구와 인접하고 있는 모든 시·군·구(당해 공익사업으로 인하여 지가가 변동된 시·군·구는 제외한다)의 용도지역 또는 이용상황별 평균지가변동률을 말한다. <개정 95.6.26, 98.2.17, 98.5.7, 2000.2.17, 2003.2.14, 2007.2.14, 2009.10.28>
④ 평가대상토지와 비교표준지의 용도지역 또는 이용상황이 서로 다른 경우에는 평가대상토지의 용도지역 또는 이용상황을 기준으로 지가변동률을 적용한다. <개정 95.6.26, 98.2.17, 98.5.7, 2003.2.14, 2009.10.28>
⑤ 사업규모가 큰 공익사업시행지구 등 안에 있는 토지에 관한 평가로서 평가대상토지가 도시지역 안과 도시지역 밖에 걸쳐 있거나 여러 용도지역 또는 이용상황의 토지가 혼재되어 있어 제1항에 따른 용도지역별 또는 이용상황별 지가변동률을 적용하는 것이 평가가격의 균형유지상 적정하지 아니하다고 인정되는 경우에는 당해 시·군·구의 평균지가변동률을 적용할 수 있다. <개정 95.6.26, 98.2.17, 98.5.7, 2003.2.14, 2009.10.28>
⑥ 제1항 각 호의 단서 또는 제5항에 따라 평가대상토지와 다른 용도지역 또는 이용상황의 지가변동률이나 당해 시·군·구의 평균지가변동률을 적용하는 경우에는 평가서에 그 내용을 기재한다. <개정 95.6.26, 98.2.17, 98.5.7, 2003.2.14, 2007.2.14, 2009.10.28>

제12조【지가변동률의 추정】 ① 가격시점 당시에 조사․발표되지 아니한 월의 지가변동률 추정은 조사․발표된 월별 지가변동률 중 가격시점에 가장 가까운 월의 지가변동률을 기준으로 하되, 월 단위로 구분하지 아니하고 일괄추정방식에 따른다. 다만, 지가변동추이로 보아 조사․발표된 월별 지가변동률 중 가격시점에 가장 가까운 월의 지가변동률로 추정하는 것이 적정하지 못하다고 인정되는 경우에는 조사․발표된 최근 3개월의 지가변동률을 기준으로 추정하거나 조사․발표되지 아니한 월의 지가변동추이를 분석․검토한 후 지가변동률을 따로 추정할 수 있다. <개정 95.6.26, 98.5.7, 2007.2.14, 2009.10.28>
② 가격시점 당시에는 당해 월의 지가변동률이 조사·발표되지 아니하였으나 평가시점당시에 조사·발표된 경우에는 당해 월의 지가변동률을 적용한다. <개정 95.6.26, 98.5.7, 2007.2.14>

제13조【지가변동률의 산정】 ① 지가변동률의 산정은 가격시점 직전 월까지의 지가변동률 누계에 당해 월의 경과일수 상당의 지가변동률을 곱하는 방법으로 구하되, 그 율은 백분율로서 소수점 이하 셋째 자리까지 표시하고 넷째 자리 이하는 반올림한다. <개정 2007.2.14>
② 당해 월의 경과일수 상당의 지가변동률 산정은 당해 월의 총일수를 기준으로 하고, 당해 월의 지가변동률이 조사․발표되지 아니하여 지가변동률을 추정할 때에는 그 추정기준이 되는 월의 총일수를 기준으로 한다. <개정 98.5.7, 2007.2.14, 2009.10.28>
③ 지가변동률의 산정을 위한 경과일수는 당해 월의 첫날과 가격시점일을 넣어 계산한 것으로 한다. <개정 2007.2.14, 2009.10.28>

제14조【생산자물가상승률의 적용】 ① 시점수정에서 생산자물가상승률은 다음 각 호의 어느 하나에 해당되는 경우에만 적용할 수 있다. <개정 95.6.26, 2003.2.14, 2007.2.14, 2009.10.28>
1. 새로 조성 또는 매립된 토지에 관하여 평가하는 경우 <개정 2009.1.1, 2009.10.28>
2. 건물의 구분소유권과 그 대지사용권을 일체로 하여 평가하는 경우 <개정 2003.2.14>
3. 그 밖에 특별한 사유가 있다고 인정되는 경우 <개정 2009.10.28>
② 제1항의 생산자물가상승률은 공시기준일과 가격시점의 각 직전 달의 생산자물가지수를 비교하여 산정한다. 다만, 가격시점이 그 달의 15일 이후이고, 평가시점 당시에 가격시점일이 속한 달의 생산자물가지수가 조사·발표된 경우에는 가격시점이 속하는 달의 지수로 비교한다. <신설 95.6.26, 개정 2003.2.14, 2009.10.28>
③ 토지에 관한 평가에서 생산자물가상승률을 시점수정자료로 활용하지 아니한 때에도 이를 지가변동률과 비교하여 평가서에 그 내용을 기재한다. <개정 95.6.26, 2003.2.14, 2009.10.28>

제15조【지역요인 및 개별요인의 비교】① 인근지역에 적정한 비교표준지가 없어서 동일수급권 안의 유사지역에서 비교표준지를 선정한 경우에는 평가대상토지와 지역요인 및 개별요인을 비교하고, 인근지역에서 비교표준지를 선정한 경우에는 지역요인이 같으므로 개별요인만을 비교한다. <개정 95.6.26, 2002.2.1>
② 지역요인 및 개별요인의 비교는 평가대상토지의 공법상 용도지역·지구·구역 및 실제이용상황 등을 기준으로 그 용도적 특성에 따라 다음과 같이 용도지대를 분류하고 가로조건·접근조건·환경조건·획지조건·행정적조건·기타조건 등에 관한 사항을 비교한다. <개정 98.2.17, 2003.2.14>
1. 상업지대 : 고밀도상업지대·중밀도상업지대·저밀도상업지대
2. 주택지대 : 고급주택지대·보통주택지대·농어촌주택지대
3. 공업지대 : 전용공업지대·일반공업지대
4. 농경지대 : 전작농경지대·답작농경지대
5. 임야지대 : 도시근교임야지대·농촌임야지대·산간임야지대
6. 후보지지대 : 택지후보지지대·농경지후보지지대
③ 각 용도지대별 지역요인 및 개별요인의 비교항목(조건·항목·세항목)의 내용은 별표1부터 별표7까지에서 정하는 바에 따른다. <개정 98.2.17, 2009.10.28>
④ 지역요인 및 개별요인의 비교에서 지역요인의 비교는 비교표준지가 있는 지역의 표준적인 획지의 최유효이용과 평가대상토지가 있는 지역의 표준적인 획지의 최유효이용을 판정하여 비교하고, 개별요인의 비교는 비교표준지의 최유효이용과 평가대상토지의 최유효이용을 판정하여 비교하되 비교표준지는 공시기준일을 기준으로 하고, 평가대상토지는 가격시점 당시를 기준으로 한다. <신설 95.6.26, 개정 2007.2.14, 2009.10.28>
⑤ 지역요인 및 개별요인의 비교를 위한 인근지역의 판단은 토지의 용도적 관점에서의 동질성을 기준으로 하되, 일반적으로 지형·지물 등 다음 각 호의 사항을 확인하여 인근지역의 범위를 정한다. <신설 98.2.17, 개정 2007.2.14, 2009.10.28>
1. 지반·지세·지질
2. 하천·수로·철도·공원·도로·광장·구릉 등
3. 토지의 이용상황
4. 공법상 용도지역·지구·구역 <개정 2003.2.14>
5. 역세권 통학권 및 통작권역

제15조의2【격차율의 산정】 ① 비교표준지와 평가대상토지의 지역요인 및 개별요인의 비교를 위한 격차율은 별표1부터 별표7까지에서 정한 용도지대별 비교항목(조건·항목·세항목)을 기준으로 지역요인과 개별요인별로 구분하여 따로 산정하되, 백분율로서 소수점 이하 첫째 자리까지 표시하고 둘째 자리에서 반올림한다. <개정 98.2.17, 2009.10.28>
1. 지역요인 및 개별요인별 격차율은 제2호에 따라 산정된 각 “조건”단위의 격차율을 곱한 것으로 한다. <개정 2009.10.28>
2. 각 “조건”단위의 격차율은 비교가 필요한 “항목·세항목”만을 추출하여 산정하되 각 “항목·세항목”단위의 우세·열세 등 격차율을 더한 것으로 한다.
② 지역요인 및 개별요인의 비교를 위한 격차율을 제1항에 따라 “항목·세항목” 단위로 세분하여 산정하는 것이 곤란하거나 합리적이고 능률적인 평가를 위하여 필요하다고 인정되는 경우에는 “조건” 단위로 종합적으로 비교하여 산정하거나 부동산가격공시법 제21조제2항, 법 제70조제1항에서 규정한 당해 토지의 위치·형상·환경·이용상황 그 밖의 가격형성상의 제요인을 종합적으로 고려한 비교항목을 따로 설정하여 산정할 수 있다. <개정 2003.2.14, 2007.2.14, 2009.10.28>
③ 제1항 또는 제2항에 따른 격차율의 산정은 개별필지별로 함을 원칙으로 하되 산정된 격차율의 내용은 평가서 원본에 기재하여 보존한다. <신설 95.6.26, 개정 2009.10.28>

제16조【기타요인의 보정】 ① 토지에 관한 평가에 있어서는 지가변동률·생산자물가상승률·지역요인 및 개별요인의 비교 외에 지가변동에 영향을 미치는 다음 각 호의 사항이 있을 때에는 이를 기타요인으로 보정한다. <개정 95.6.26, 2000.2.17, 2002.2.1, 2003.2.14, 2007.2.14, 2009.10.28>
1. 관계법령에 따른 토지의 사용·처분 등의 제한 또는 그 해제 <개정 2009.10.28>
2. 도시관리계획의 결정·변경 또는 도시계획사업의 시행 <개정 2003.2.14>
3. 공익사업의 시행이나 공공시설의 정비 <개정 2003.2.14>
4. 은행 등 금융기관의 이자율의 변동
5. 그 밖에 지가에 영향을 미치는 사항 <개정 2009.10.28>
② 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사항으로서 지역요인 또는 개별요인의 비교시에 반영된 것이거나 당해 공익사업의 시행에 따른 개발이익은 기타요인으로 보정하여서는 아니된다. 다만, 비교표준지의 적용공시지가에 당해 공익사업의 시행에 따른 개발이익이 이미 반영되어 있어 이를 배제하는 절차로서 필요한 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2002.2.1, 2003.2.14, 2007.2.14, 2009.10.28>
③ 기타요인의 보정방법은 제17조의 보상선례의 평가기준 및 평가가격 등을 참작하여 이를 비율로 표시하되, 그 산출근거를 평가서에 기재한다. <신설 2007.2.14, 개정 2009.10.28>

제17조【보상선례의 참작】 ① 평가대상토지의 인근지역 또는 동일수급권안의 유사지역에 있는 것으로서 다음 각호의 요건을 갖춘 보상선례(당해 공익사업에 관한 것을 제외한다. 이하 같다)가 있을 때에는 그 보상선례의 평가기준 및 평가가격 등을 참작할 수 있다. 다만, 제4호의 규정은 당해 공익사업의 시행에 따른 개발이익이 반영되어 있지 아니하다고 인정되는 보상선례의 경우에는 적용하지 아니한다. <개정 95.6.26, 98.2.17, 2003.2.14, 2009.10.28>
1. 용도지역․지구․구역 등 공법상 제한사항이 같거나 유사할 것 <신설 2009.10.28>
2. 실제 이용상황 등이 같거나 유사할 것 <신설 2009.10.28>
3. 주위환경 등이 같거나 유사할 것 <신설 2009.10.28>
4. 제10조 제1항 각호에서 정하는 적용공시지가의 선택기준과 같은 기준에 따를 것 <신설 2009.10.28>
② 제1항의 규정에 의하여 보상선례를 참작하는 경우에는 그 평가기준 등의 적정성을 검토하여야 한다. <신설 95.6.26, 개정 98.2.17, 2009.10.28>

제18조【지목 및 면적사정】 ① 평가대상토지의 지목 및 면적사정은 평가의뢰자가 제시한 기준에 따르되 실지조사결과 제시목록의 내용과 현실적인 이용상황이 다른 것으로 인정되는 경우에는 평가의뢰자에게 그 내용을 조회한 후 제시목록을 다시 제출받아 평가하는 것을 원칙으로 한다. 다만, 수정된 목록의 제시가 없는 때에는 당초 제시목록을 기준으로 평가하되, 비고란에 현실적인 이용상황을 기준으로 한 평가가격을 따로 기재한다. <개정 95.6.26, 2007.2.14, 2009.10.28>
② 한 필지의 토지가 둘 이상의 용도로 이용되고 있는 경우로서 용도별로 면적을 구분하지 아니하고 평가의뢰된 경우에는 평가의뢰자로부터 용도별로 면적을 제시받아 평가하는 것을 원칙으로 한다. 다만, 제22조제2항에 따라 평가하는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2009.10.28>
③ 개발제한구역 안에 있는 토지와 도시지역 안의 녹지지역에 있는 토지 그 밖에 도시지역 밖에 있는 토지로서 공부상 지목이 “대(공장용지 등 유사한 지목을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)” 가 아닌 토지가 현실적인 이용상황에 따라 “대”로 평가의뢰된 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당되는 경우에는 그 사유를 기재하여 평가의뢰자에게 조회한 후 평가한다. 다만, 형질변경허가 관계 서류 등 신빙성 있는 자료가 있거나 주위환경의 사정 등으로 보아 “대”로 인정될 수 있는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 95.6.26, 98.2.17, 2000.2.17, 2002.2.1, 2003.2.14, 2007.2.14, 2009.10.28>
1. 면적이 인근지역에 있는 “대”의 표준적인 획지면적을 뚜렷하게 초과하거나 미달되는 경우 <신설 2009.10.28>
2. 지상건축물의 용도·규모 및 부속건축물의 상황과 관계법령에 따른 용도지역별 건폐율·용적률 상한 그 밖에 공법상 제한 등으로 보아 그 제시면적이 뚜렷이 과다하거나 과소한 것으로 인정되는 경우 <신설 2009.10.28>
④ 삭제 <98.2.17>

제19조【단가사정】 평가가격의 단위면적당 가격(이하 “단가”라 한다)은 다음 산식에 따라 산정된 가격이 평방미터당 10만원 미만인 경우에는 유효숫자 두자리까지 표시하고, 10만원 이상인 경우에는 유효숫자 세자리까지 표시하는 것을 원칙으로 하되 반올림한다. 다만, 평가의뢰자로부터 다른 요청이 있는 경우에는 그에 따른다. <개정 95.6.26, 2009.10.28>
  
평가가격(단가)=표준지의 공시지가×지가변동률(생산자물가상승률)
                ×지역요인비교×개별요인비교×기타요인의 보정


제20조【일괄평가】 ① 두 필지 이상의 토지가 일단지를 이루어 용도상 불가분의 관계에 있는 경우에는 일괄평가하는 것을 원칙으로 하되 이 때에는 평가서에 그 내용을 기재한다. 다만, 지목·용도지역 등을 달리하여 가치가 명확히 구분되거나 소유자 등이 달라 이를 필지별로 평가할 사유나 조건이 있는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2003.2.14, 2009.10.28>
② 제1항에서 “용도상 불가분의 관계에 있는 경우”란 일단지로 이용되고 있는 상황이 사회적·경제적·행정적 측면에서 합리적이고 당해 토지의 가치형성 측면에서도 타당하여 상호 불가분성이 인정되는 관계에 있는 경우를 말한다. <신설 98.2.17, 개정 2009.10.28>
③ 두 필지 이상 토지의 소유자가 서로 다른 경우에는 일단지로 보지 아니한다. 다만, 하나의 건축물(부속건축물을 포함한다)의 부지로 이용되고 있거나 건축 중에 있는 토지 등과 같이 사실상 공유관계가 성립되어 있는 경우에는 이를 일단지로 보고 일괄평가할 수 있다. <신설 98.2.17>

제21조【부분평가】 한 필지 토지의 일부만이 공익사업에 편입되는 경우에는 편입당시 토지전체의 상황을 기준으로 평가한다. 다만, 편입부분과 잔여부분의 가치가 다른 경우에는 편입부분의 가치를 기준으로 평가할 수 있다. <개정 2003.2.14>

제22조【구분평가】 ① 한 필지의 토지가 둘 이상의 용도로 이용되는 경우에는 실제용도별로 구분하여 평가하는 것을 원칙으로 한다. 다만, 평가의뢰자가 실제용도별로 면적을 구분하여 제시하지 아니한 경우에는 주된 용도의 가격으로 평가하고 다른 용도의 지목 및 단가를 토지평가조서의 비고란에 표시할 수 있다. <개정 95.6.26, 2009.10.28>
② 제1항에도 불구하고 다른 용도로 이용되는 부분이 주된 용도와 가치가 유사하거나 면적비율이 뚜렷하게 낮아 주된 용도의 가격을 기준으로 거래되는 관행이 있는 경우에는 주된 용도의 가격을 기준으로 평가할 수 있다. 이 때에는 평가서에 그 내용을 기재한다. <신설 2009.10.28>

제3장  공법상 제한을 받는 토지의 평가
제23조【공법상 제한의 구분】 ① “공법상 제한을 받는 토지”라 함은 관계법령의 규정에 따라 토지의 이용규제나 제한을 받는 토지를 말하며, 그 제한은 일반적인 계획제한과 개별적인 계획제한으로 구분한다. <개정 98.2.17, 2003.2.14, 2009.10.28>
② 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 공법상 제한은 제한 그 자체로 목적이 완성되고 구체적인 사업의 시행이 필요하지 아니한 일반적인 계획제한으로서 그 제한을 받는 상태를 기준으로 평가한다. <개정 98.2.17, 2003.2.14, 2007.2.14, 2009.10.28>
1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」의 규정에 따른 용도지역·지구·구역의 지정 및 변경 <개정 2003.2.14, 2007.2.14, 2009.10.28>
2. 「군사기지 및 군사시설보호법」의 규정에 따른 군사시설보호구역의 지정 및 변경 <개정 2003.2.14, 2007.2.14, 2009.10.28>
3. 「수도법」의 규정에 따른 상수원보호구역의 지정 및 변경 <신설 2003.2.14, 개정 2007.2.14, 2009.10.28>
4. 「자연공원법」의 규정에 따른 자연공원 및 공원보호구역의 지정 및 변경 <신설 2003.2.14, 개정 2007.2.14, 2009.10.28>
5. 그 밖에 관계법령의 규정에 따른 위 각호와 유사한 토지이용계획의 제한 <개정 2003.2.14, 2007.2.14, 2009.10.28>
③ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 공법상 제한은 그 제한이 구체적인 사업의 시행이 필요한 개별적인 계획제한으로서 그 공법상 제한이 당해 공익사업의 시행을 직접목적으로 하여 가하여진 경우에는 그 제한을 받지 아니한 상태를 기준으로 평가한다. <개정 95.6.26, 98.2.17, 2003.2.14, 2007.2.14, 2009.10.28>
1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제7호에서 정한 도시계획시설 및 제2조제11호에서 정한 도시계획사업에 관한 같은법 제30조제6항에 따른 도시관리계획의 결정고시 <개정 2002.2.1, 2003.2.14, 2007.2.14, 2009.10.28>
2. 법 제4조에서 규정한 공익사업을 위한 사업인정의 고시 <개정 2003.2.14, 2009.10.28>
3. 그 밖에 관계법령의 규정에 따른 공익사업의 계획 또는 시행의 공고 또는 고시 및 공익사업의 시행을 목적으로 한 사업구역·지구·단지 등의 지정고시 <개정 2003.2.14, 2009.10.28>
④ 제3항에서 “당해 공익사업의 시행을 직접목적으로 하여 가하여진 경우”에는 당초의 목적사업과 다른 목적의 공익사업에 취득·수용 또는 사용되는 경우를 포함한다. <개정 95.6.26, 2003.2.14>

제24조【공원구역 등안 토지의 평가】 ① 「자연공원법」 제4조에 따른 자연공원으로 지정된 구역 안에 있는 토지에 대한 평가는 그 공원 등의 지정에 따른 제한과 같은법 제18조에 따른 공원구역의 용도지구 결정(같은법 시행령 제15조에 따라 집단시설지구가 세분된 경우를 포함한다)에 따른 제한이 일반적인 계획제한으로서 그 제한을 받는 상태를 기준으로 한다. 다만, 같은법 시행령 제2조에서 규정한 공원시설의 설치를 위한 공원사업시행계획의 결정고시 등에 따른 제한은 그 제한이 구체적인 사업의 시행이 필요한 개별적인 계획제한으로서 그 제한을 받지 아니한 상태를 기준으로 평가한다. <개정 95.6.26, 98.2.17, 98.5.7, 2003.2.14, 2007.2.14, 2009.10.28>
② 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」에 따른 도시공원 및 녹지(도시지역 외의 지역에 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」을 준용하여 설치하는 공원 및 녹지 등을 포함한다, 이하 이 조에서 같다)로 결정된 지역 안에 있는 토지에 대한 평가는 그 도시공원 및 녹지 등의 결정이 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제7호에서 정한 도시계획시설의 설치를 목적으로 하는 개별적인 계획제한으로서 그 공법상 제한을 받지 아니한 상태를 기준으로 한다. <개정 95.6.26, 98.2.17, 2002.2.1, 2003.2.14, 2007.2.14, 2009.10.28>

제25조【용도지역 사이에 있는 토지의 평가】 ①양측 용도지역의 사이에 있는 토지가 용도지역이 지정되지 아니한 경우에 그 토지에 대한 평가는 그 위치·면적·이용상태 등을 고려하여 양측 용도지역의 평균적인 제한상태를 기준으로 한다. <개정 2003.2.14, 2009.10.28>
②양측 용도지역의 경계에 있는 도로(계획도로를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)에 대한 용도지역 지정 여부의 확인이 사실상 곤란한 경우에는「도시관리계획수립지침(국토해양부제정, 2009. 5. 28)」에서 정하는 기준에 따라 다음 각호와 같이 대상토지의 용도지역을 확인할 수 있다. <신설 2009.10.28>
1.주거․상업․공업지역중 2개 지역을 경계하고 있는 도로는 도로의 중심선을 용도지역의 경계로 본다. <신설 2009.10.28>
2.주거․상업․공업지역과 녹지지역의 경계에 있는 도로가 지역 간 통과도로인 경우에는 중심선을 용도지역 경계로 보며, 일반도로인 경우에는 녹지지역이 아닌 지역으로 본다. <신설 2009.10.28>

제26조【둘 이상의 용도지역에 속한 토지의 평가】 ① 둘 이상의 용도지역에 걸쳐 있는 토지에 대한 평가는 각 용도지역 부분의 위치·형상·이용상황, 그 밖에 다른 용도지역 부분에 미치는 영향 등을 고려하여 면적비율에 따른 평균가격으로 한다. <개정 95.6.26, 2003.2.14, 2009.10.28>
② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당되는 경우에는 주된 용도지역의 가격을 기준으로 평가할 수 있다. 이 때에는 평가서에 그 내용을 기재한다. <신설 2009.10.28>
1. 용도지역을 달리하는 부분의 면적이 과소하여 가격형성에 미치는 영향이 별로 없는 경우 <신설 2009.10.28>
2. 관계법령의 규정에 따라 주된 용도지역을 기준으로 이용할 수 있어 주된 용도지역의 가격으로 거래되는 관행이 있는 경우 <신설 2009.10.28>

제27조【용도지역이 변경된 토지의 평가】 용도지역이 변경된 토지에 대한 평가는 가격시점당시의 용도지역을 기준으로 평가한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당되는 경우에는 변경 전 용도지역을 기준으로 한다. <개정 2003.2.14, 2009.10.28>
1. 용도지역의 변경이 당해 공익사업의 시행을 직접 목적으로 하는 경우 <신설 2009.10.28>
2. 용도지역의 변경이 당해 공익사업의 시행에 따른 절차로서 이루어진 경우 <신설 2009.10.28>

제28조【도시계획시설도로에 접한 토지의 평가】 당해 공익사업과 직접 관계없이 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제32조의 규정에 의한 도시관리계획에 관한 지형도면(이하 "지형도면"이라 한다)이 고시된 도시계획시설도로에 접한 토지에 대한 평가는 그 계획도로의 폭·기능·개설시기 등과 대상토지의 위치·형상·이용상황·환경·용도지역 등을 고려한 가격으로 한다. <개정 95.6.26, 2003.2.14, 2007.2.14, 2009.10.28>

제29조【도시계획시설도로에 저촉된 토지의 평가】 ① 도시계획시설도로에 저촉된 토지에 대한 평가는 저촉되지 아니한 상태를 기준으로 한다.<개정 2003.2.14, 2009.10.28>
② 제1항에도 불구하고 당해 공익사업과 직접 관계없이 지형도면이 고시된 도시계획시설도로에 저촉된 부분과 저촉되지 아니한 부분이 함께 평가의뢰된 경우에는 저촉되지 아니한 부분에 대하여는 제28조를 준용할 수 있다. 이 때에는 면적비율에 따른 평균가격으로 단가사정하되 평가서에 그 내용을 기재한다. <신설 2009.10.28>

제30조【정비구역 안 토지의 평가】 ① 「도시 및 주거환경정비법」 제4조에 따라 지정된 정비구역 안의 토지에 대한 평가는 정비구역의 지정이 당해 구역의 개발·정비를 위한 구체적인 사업의 시행이 필요한 개별적인 계획제한으로서 그 공법상 제한을 받지 아니한 상태를 기준으로 한다. <개정 95.6.26, 98.2.17, 2003.2.14, 2007.2.14, 2009.10.28>
② 삭제 <2007.2.14>
③ 삭제 <2007.2.14>

제31조【개발제한구역 안 토지의 평가】 ① 개발제한구역안의 토지에 대한 평가는 개발제한구역의 지정이 일반적인 계획제한으로서 그 공법상 제한을 받는 상태를 기준으로 한다.<개정 98.2.17, 2003.2.14>
② 개발제한구역 지정당시부터 공부상 지목이 “대”인 토지(이축된 건축물이 있었던 토지의 경우에는 개발제한구역 지정당시부터 당해 토지의 소유자와 이축된 건축물의 소유자가 다른 경우에 한한다)로서 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령」 제24조에 따른 개발제한구역건축물관리대장에 등재된 건축물(이하 이 조에서 "건축물"이라 한다)이 없는 토지(이하 이 조에서 “건축물이 없는 토지”라 한다)에 대한 평가는 다음과 같이 한다. 다만, 당해 토지가 같은법 제17조제3항에 따른 매수대상 토지인 경우에는 이 조 제5항의 규정에 따른다. <개정 95.6.26, 98.2.17, 2000.2.17, 2002.2.1, 2003.2.14, 2007.2.14, 2009.10.28>
1. 토지의 형질변경허가 절차 등의 이행이 필요하지 아니하는 나지상태의 토지는 인근지역에 있는 건축물이 없는 토지의 표준지 공시지가를 기준으로 평가한다. 다만, 건축물이 없는 토지의 표준지 공시지가가 인근지역에 없는 경우에는 인근지역에 있는 건축물이 있는 토지의 표준지 공시지가를 기준으로 하거나, 동일수급권 안의 유사지역에 있는 건축물이 없는 토지의 표준지 공시지가를 기준으로 평가할 수 있다. <신설 2002.2.1, 개정 2003.2.14, 2009.10.28>
2. 농경지 등 다른 용도로 이용되고 있어 토지의 형질변경절차 등의 이행이 필요한 토지는 제1호의 기준에 따른 평가가격에 형질변경 등 대지조성에 통상 필요한 비용 상당액 등을 고려한 가격으로 평가한다. 다만, 주위환경이나 당해 토지의 상황 등에 비추어 “대”로 이용되는 것이 사실상 곤란하다고 인정되는 경우에는 현재의 이용상황을 기준으로 평가하되, 인근지역 또는 동일수급권 안의 유사지역에 있는 현재의 이용상황과 유사한 이용상황의 표준지 공시지가를 기준으로 한다. <신설 2002.2.1, 개정 2003.2.14, 2009.10.28>
③ 개발제한구역 안에 있는 건축물이 있는 토지에 대한 평가는 인근지역에 있는 유사한 이용상황의 표준지 공시지가를 기준으로 하고, 유사한 이용상황의 표준지 공시지가가 인근지역에 없는 경우에는 동일수급권 안의 유사지역에 있는 유사한 이용상황의 표준지 공시지가를 기준으로 하거나 인근지역에 있는 건축물이 없는 토지의 표준지 공시지가를 기준으로 평가한다. 다만, 대상토지의 면적이 인근 지역에 있는 ‘대’의 표준적인 획지면적을 뚜렷이 초과하거나 지상건축물의 용도․규모 및 부속건축물의 상황과 관계 법령에 따른 용도지역별 건폐율․용적률 상한 그 밖에 공법상 제한사항 등으로 보아 그 면적이 뚜렷이 과다한 것으로 인정되는 경우에는 그 초과부분에 대하여는 제2항을 준용할 수 있다. <개정 2002.2.1, 2009.10.28>
④ 제2항제1호 단서에 따라 건축물이 없는 토지를 인근지역에 있는 건축물이 있는 토지의 표준지 공시지가를 기준으로 평가하거나, 제3항 단서에 따라 건축물이 있는 토지를 인근지역에 있는 건축물이 없는 토지의 표준지 공시지가를 기준으로 평가하는 경우에는 개발제한구역 안에서의 건축물의 규모·높이·건폐율·용적률·용도변경 등의 제한과 토지의 분할 및 형질변경 등의 제한 그 밖에 인근지역의 유통·공급시설(수도·전기·가스공급설비·통신시설·공동구 등)등 기반시설(도시계획시설)의 미비 등에 따른 건축물이 있는 토지와 건축물이 없는 토지의 가격격차율 수준을 조사하고 이를 개별요인의 비교시에 고려하여야 한다. 다만, 주위환경이나 당해 토지의 상황 등에 비추어 인근지역의 건축물이 있는 토지와 건축물이 없는 토지의 가격격차율 수준이 차이가 없다고 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 98.2.17, 2000.2.17, 2002.2.1, 2003.2.14, 2009.10.28>
⑤ 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제17조제3항에 따른 매수대상토지에 대한 평가는 같은법 시행령 제30조에 따르되 다음 각 호의 기준에 따른다. <신설 2002.2.1, 개정 2007.2.14, 2009.10.28>
1. 매수청구일 당시에 공시되어 있는 표준지 공시지가 중 매수청구일에 가장 근접한 시점의 표준지 공시지가를 기준으로 하되, 그 공시기준일부터 가격시점까지의 지가변동률·생산자물가상승률 그 밖에 당해 토지의 위치·형상·환경·이용상황 등을 고려한 적정가격으로 평가한다. <신설 2002.2.1, 개정 2003.2.14, 2009.10.28>
2. 이용상황의 판단은 개발제한구역의 지정으로 당해 토지의 효용이 뚜렷하게 감소되기 전 또는 사용·수익이 사실상 불가능하게 되기 전의 토지의 상황(이하 이 조에서 “종전토지의 상황”이라 한다)을 기준으로 하되, 평가의뢰자가 제시한 기준에 따른다. 다만, 그 제시가 없는 때에는 개발제한구역 지정 이전의 공부상 지목을 기준으로 한다. <신설 2002.2.1, 개정 2009.10.28>
3. 비교표준지의 선정은 인근지역에 있는 종전토지의 상황과 유사한 이용상황의 공시지가 표준지로 하되,  공부상 지목이 “대”인 토지(평가의뢰자가 개발제한구역 지정 이전의 실제용도를 “대”로 본 다른 지목의 토지를 포함한다)는 인근지역에 있는 건축물이 없는 토지로서 실제용도가 “대”인 공시지가 표준지를 선정한다. <신설 2002.2.1>

제31조의2 【개발제한구역의 우선해제대상지역안 토지의 평가】 ① 개발제한구역 안에 있는 토지가 종전의 「집단취락등의개발제한구역해제를위한도시계획변경(안) 수립지침(건교부 관리 51400-1365, 2003. 10. 9. 이하 이 조에서 “우선해제지침”이라 한다)」에 따른 조정대상에 해당되는 지역(이하 “우선해제대상지역”이라 한다) 중 집단취락·경계선관통취락·산업단지·개발제한구역지정의 고유목적 외의 특수한 목적이 소멸된 지역·그 밖에 개발제한구역의 지정 이후에 개발제한구역 안에서 공익사업의 시행 등으로 인한 소규모 단절토지에 해당되는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당되는 경우에는 개발제한구역의 우선해제가 예정된 것에 따른 정상적인 지가의 상승요인을 고려하여 평가하되, 개발제한구역이 해제된 것에 준한 가격으로 평가가격을 결정할 수 있다. 이 경우에는 평가서에 그 내용을 기재한다. <개정 2007.2.14, 2009.10.28>
1. 서울특별시장·광역시장·시장 또는 군수(이하 이 조에서 “시장등”이라 한다)가 우선해제지침에서 정하는 절차에 따라 도시관리계획안(이하 이 조에서 “도시관리계획안”이라 한다)의 주요내용을 공고한 경우 <개정 2007.2.14>
2. 우선해제지침에서 정하는 절차에 따라 도시관리계획안의 주요내용이 수립되었으나 당해 공익사업의 시행을 직접 목적으로 하여 개발제한구역이 해제됨으로써 그 주요내용이 공고되지 아니한 경우 <개정 2007.2.14, 2009.10.28>
3. 당해 공익사업의 시행을 직접 목적으로 하여 개발제한구역이 해제되지 아니하였을 경우에 시장 등이 우선해제지침에서 정하는 절차에 따라 도시관리계획안의 주요내용을 수립·공고하였을 것으로 예상되는 경우로서 시장 등이 그 내용을 확인하는 경우 <개정 2007.2.14, 2009.10.28>
② 제1항에 따라 평가하는 경우에서 우선해제지침에서 정하는 기준에 따라 개발제한구역의 해제에 따른 동시조치사항으로 용도지역·지구의 변경지정이 이루어졌을 것으로 예상되는 경우로서 시장 등이 그 내용을 확인하는 경우에는 이를 고려한 가격으로 평가할 수 있다. <개정 2007.2.14, 2009.10.28>
③ 제1항과 제2항에 따라 평가하는 경우에서 적용공시지가 표준지의 선정은 평가대상토지의 인근지역 또는 동일수급권 안의 유사지역에 있는 것으로서 우선해제대상지역 안에 있는 표준지로 함을 원칙으로 하되, 개발제한구역의 해제가 예정된 것 등에 따른 정상적인 지가상승요인은 제16조에 따른 기타요인으로 보정한다. 다만, 그 상승요인이 적용공시지가 표준지의 가격에 이미 반영되어 있거나, 적용공시지가 표준지가 개발제한구역이 해제된 상태로 공시된 경우에는 그러하지 아니하다. <신설 2007.2.14, 개정 2009.10.28>
④ 제1항 본문에서 적시한 우선해제대상지역 외의 토지가 국민임대주택단지조성사업, 경부고속철도 운영활성화를 위한 광명역세권 개발사업 및 시급한 지역현안사업의 부지로서 우선해제대상지역으로 된 경우에서 당해 토지가 종전의 「광역도시계획수립지침(건교부, 제정 2002. 12. 30.)」의 “제3장제5절 3-5-2. 조정가능지역의 설정”에서 정하는 조정가능지역에 해당되는 것으로 인정되는 경우에는 개발제한구역의 해제가능성에 따른 정상적인 지가의 상승요인을 고려하여  평가할 수 있다. 다만, 사업시행자가 시장 등으로부터 당해 토지가 위 조정가능지역의 ⑤(국가정책사업 및 지역현안사업에 필요한 지역)에 해당하는 것으로 확인받아 평가의뢰하는 경우에는 그러하지 아니하다.  <신설 2003.2.14, 개정 2007.2.14, 2009.10.28.>

제4장 특수토지에 대한 평가
제32조【미불용지의 평가】 ① 종전에 시행된 공익사업의 부지로서 보상금이 지급되지 아니한 토지(이하 “미불용지”라 한다)에 대한 평가는 법시행규칙 제25조에 따르되, 종전의 공익사업에 편입될 당시의 이용상황을 상정하여 평가한다. 다만, 종전의 공익사업에 편입될 당시의 이용상황을 알 수 없는 경우에는 편입될 당시의 공부상 지목과 유사한 인근토지의 이용상황 등을 참작하여 평가한다. <개정 98.2.17, 2003.2.14, 2009.10.28>
② 제1항에서 “종전의 공공사업에 편입될 당시의 이용상황”을 상정하는 때에는 편입당시의 지목·실제용도·지형·지세·면적 등의 개별요인을 고려하여야 하며, 가격시점은 계약체결당시를 기준으로 하고 공법상 제한이나 주위환경 그 밖에 공공시설 등과의 접근성 등은 종전의 공익사업 (그 미불용지가 새로운 공익사업에 편입되는 경우에는 그 사업을 포함한다) 의 시행을 직접 목적으로 하거나 당해 공익사업의 시행에 따른 절차 등으로 변경 또는 변동이 된 경우 외에는 가격시점 당시를 기준으로 한다. <개정 95.6.26, 98.2.17, 2002.2.1, 2003.2.14, 2009.10.28>
③ 미불용지의 평가에서 비교표준지로 선정된 표준지의 공시지가에 당해 공익사업의 시행에 따른 개발이익이 포함되어 있는 경우에는 그 개발이익을 배제한 가격으로 평가한다. <개정 2003.2.14, 2009.10.28>
④ 주위환경변동이나 형질변경 등으로 평가대상토지의 종전의 공익사업에 편입될 당시의 이용상황과 유사한 이용상황의 공시지가 표준지가 인근지역에 없어서 제9조제5항에 따라 인근지역의 표준적인 이용상황의 공시지가 표준지를 비교표준지로 선정한 경우에는 그 형질변경 등에 소요되는 비용(환지방식에 따른 사업시행지구 안에 있는 경우에는 환지비율) 등을 고려하여야 한다. <개정 95.6.26, 2003.2.14, 2009.10.28>
⑤ 제36조제1항에서 규정한 공도 안에 있는 사유토지가 미불용지로 평가 의뢰된 경우에는 평가의뢰자에게 그 토지가 도로로 편입당시 이전부터 법 시행규칙 제26조제2항에서 규정한 ‘사실상의 사도’ 등으로 이용되었는지 여부 등을 조회한 후 그 제시의견에 따라 평가한다. 이 경우 의견제시가 없는 때에는 객관적인 판단기준에 따라 평가하고 평가서에 그 내용을 기재한다. <개정 2009.10.28>
⑥ 법 제4조에서 규정한 공익사업의 기존 시설 안에 있는 사유토지에 대하여 그 공익시설의 관리청 등으로부터 보상금의 지급을 목적으로 평가의뢰가 있는 경우에는 그 공익사업의 종류, 사업시행기간, 편입시점 그 밖에 공익사업의 시행을 목적으로 한 사업인정의 고시 등 절차 이행 여부의 확인이 곤란한 경우에도 이를 제1항에서 규정한 미불용지로 보고 평가할 수 있다. <신설 2009.10.28>

제33조【무허가건축물 등 부지의 평가】 ① 평가의뢰자가 공익사업을 목적으로 취득․수용 또는 사용되는 토지 위에 있는 건축물이 건축법 등 관계법령의 규정에 따라 허가를 받거나 신고를 하고 건축을 하여야 하는 건축물을 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 건축한 건축물(이하 “무허가건축물 등”이라 한다)인 것을 명시하여 평가의뢰한 경우에 그 무허가건축물 등의 부지에 대한 평가는 법시행규칙 제24조의 규정에 따르되, 당해 토지에 무허가건축물 등이 건축될 당시의 이용상황을 상정하여 평가한다. 다만, 1989년 1월 24일 개정 종전의 공특법시행규칙(건설부령 제444호) 시행 당시의 무허가건축물 등의 부지에 대한 평가는 가격시점 당시의 현실적인 이용상황을 기준으로 한다. <개정 2003.2.14, 2007.2.14, 2009.10.28>
② 제1항 단서의 규정은 「건축법」 제20조제2항의 가설건축물 그 밖에 이와 유사한 건축물이 있는 토지의 경우에는 적용하지 아니하며, 무허가건축물 등의 건축시점이 분명하지 아니한 경우에는 평가의뢰자가 제시한 기준에 따른다. <개정 95.6.26, 2003.2.14, 2007.2.14, 2009.10.28>
③ 제1항 단서의 규정에 따라 무허가건축물등의 부지를 가격시점 당시의 현실적인 이용상황을 기준으로 평가하는 경우에 있어서 그 토지가 「농지법」 제38조에 따른 농지보전부담금이나 산지관리법 제19조에 따른 대체산림자원조성비의 부과대상이 되는 경우에는 이를 개별요인의 비교시에 고려하여 평가한다. <신설 98.5.7, 개정 2000.2.17, 2003.2.14, 2007.2.14, 2009.10.28>

제34조【불법형질변경토지의 평가】 ① 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 등 관계법령에 의하여 허가를 받거나 신고를 하고 형질변경을 하여야 하는 토지를 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 형질변경한 토지(이하 “불법형질변경토지”라 한다)에 대한 평가는 법시행규칙 제24조에 따라 그 토지의 형질변경이 될 당시의 이용상황을 상정하여 평가한다. 다만, 1995. 1. 7 개정 종전의 공특법시행규칙(건설교통부령 제3호) 시행 당시에 공익사업시행지구(공익사업의 계획 또는 시행이 공고 또는 고시된 지역을 말한다. 이하 같다)안에 있는 토지에 대한 평가는 불법형질변경 여부에 불구하고 가격시점 당시의 현실적인 이용상황을 기준으로 한다. <개정 98.2.17, 2003.2.14, 2007.2.14, 2009.10.28>
② 제1항 단서의 규정은 다음 각 호의 어느 하나에 해당되는 경우에는 이를 일시적인 이용상황으로 보아 적용하지 아니하며, 형질변경이 된 시점이 분명하지 아니하거나 불법형질변경 여부 등의 판단이 사실상 곤란한 경우에는 평가의뢰자가 제시한 기준에 따른다. <개정 2007.2.14, 2009.10.28>
1. 당해 토지의 형질변경이 된 상태가 일시적인 이용상황으로 인정되는 경우
2. 당해 공익사업의 계획 또는 시행이 공고 또는 고시되거나 공익사업의 시행을 목적으로 한 사업구역·지구·단지 등이 관계법령의 규정에 따라 지정·고시된 이후에 당해 법령에서 금지된 형질변경을 하거나 허가를 받아야 할 것을 허가없이 형질변경한 경우 <개정 2003.2.14, 2009.10.28>
③ 제1항 단서에 따라 불법형질변경토지를 현실적인 이용상황을 기준으로 하는 경우에서 그 현실적인 이용상황이 건축물이 없는 나지상태의 토지(농경지로 된 토지는 제외한다)인 때에는 공부상 지목을 기준으로 하되, 토지의 형질변경으로 성토 등이 된 상황을 고려하여 평가한다. <신설 98.2.17, 개정 2003.2.14, 2009.10.28>
④ 공부상 지목이 임야인 토지를 사업시행자가 관계도서 및 실지조사에 따른 지형·지세·이용상황 등을 조사·확인한 후 「농지법」 제2조 및 같은법 시행령 제2조에 따른 농지로 판단하여 평가의뢰하는 경우에는 제1항부터 제3항까지의 규정에도 불구하고 농지로 보고 평가할 수 있다. 다만, 개발제한구역 안의 임야로서 영농을 위한 토지의 형질변경 등이 허가없이 이루어진 경우에는 그러하지 아니하다. <신설 2007.2.14, 개정 2009.10.28>
⑤ 삭제 <2009.10.28>

제34조의2【쓰레기 등이 매립된 토지의 평가】쓰레기․연소재․오니․폐유․폐산․폐알칼리 등 폐기물(이하 “쓰레기 등”이라 한다)이 매립이 되어 「폐기물관리법」 제48조 또는「토양환경보전법」 제15조에 따른 필요한 조치명령 등이 있거나 예상되는 경우로서 사업시행자로부터 그 쓰레기 등이 당해 토지의 이용을 저해하는 정도를 고려하는 조건으로 평가의뢰된 경우에는 다음 각 호의 기준에 따른다. 이 경우에는 평가서에 그 내용을 기재한다. [본조신설 2009.10.28]
1. 쓰레기 등의 매립으로 인한 토지이용의 저해정도가 경미한 것으로 사업시행자가 인정하는 경우에는 가격시점 당시 인근지역에 있는 표준지 공시지가를 기준으로 평가하되, 그 저해정도를 개별요인 비교시에 고려한 가격으로 평가한다. <신설 2007.2.14, 개정 2009.10.28>
2. 쓰레기 등의 매립으로 토지이용의 저해정도가 심한 것으로 사업시행자가 인정하는 경우에는 사업시행자의 승인을 얻은 후 전문기관의 자문 또는 용역을 거쳐 평가하되, 쓰레기 등이 매립될 당시의 이용상황을 상정하여 평가한 금액을 평가서의 평가금액란에 기재하고, 필요한 조치 등에 소요되는 비용 상당액은 따로 비고란에 기재한다. <신설 2007.2.14, 개정 2009.10.28>

제35조【사도부지의 평가】 ① 「사도법」에 따른 사도(이하 “사도”라 한다)의 부지에 대한 평가는 법시행규칙 제26조제1항제1호에 따르되, 인근토지에 대한 평가가격의 5분의1 이내로 한다. <개정 2003.2.14, 2007.2.14, 2009.10.28>
② 제1항에서 “인근토지”란 그 사도부지가 도로로 이용되지 아니하였을 경우에 예상되는 인근지역에 있는 표준적인 이용상황의 토지로서 지리적으로 가까운 것을 말한다. <개정 98.2.17, 2003.2.14, 2009.10.28>

제35조의2【사실상의 사도부지의 평가】 ① 제35조에 따른 사도 외의 도로로서 사도와 유사한 용도적 기능을 갖는 다음 각 호의 어느 하나에 해당되는 도로(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」의 규정에 따른 도시관리계획에 따라 도로로 결정된 이후부터 도로로 사용되고 있는 것은 제외한다. 이하 “사실상의 사도”라 한다)의 부지에 대한 평가는 법시행규칙 제26조 제1항제2호에 따르되, 인근토지에 대한 평가가격의 3분의 1 이내로 한다. <개정 2007.2.14, 2009.10.28>
1. 도로개설 당시의 토지소유자가 자기토지의 편익을 위하여 스스로 설치한 도로
2. 토지소유자가 그 의사에 따라 타인의 통행을 제한할 수 없는 도로 <개정 2009.10.28>
3. 「건축법」 제45조에 따라 건축허가권자가 그 위치를 지정·공고한 도로 <개정 2007.2.14, 2009.10.28>
4. 도로개설당시의 토지소유자가 대지 또는 공장용지 등을 조성하기 위하여 설치한 도로
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당되는 것은 이 조에서 규정한 사실상의 사도로 보지 아니한다. 다만, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제56조제1항 등 관계법령의 규정에 따른 토지의 개발행위허가 등을 받지 아니하고 지적공부상으로만 택지부분과 도로부분(지목이 변경되지 아니한 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) 으로 구분된 경우에서 그 택지부분을 일반거래관행에 따라 대지예정지로 보고 개별필지별로 평가하는 때에는 그 도로부분에 대한 평가는 제1항을 준용한다. <개정 2007.2.14, 2009.10.28>
1. 지적공부상으로 도로로 구분되어 있으나 가격시점 현재 도로로 이용되고 있지 아니하거나 사실상 용도폐지된 상태에 있는 것
2. 지적공부상으로 도로로 구분되어 있지 아니한 상태에서 가격시점 현재 사실상 통행에 이용되고 있으나 소유자의 의사에 따라 법률적·사실적으로 통행을 제한 할 수 있는 것 <개정 2009.10.28>
③ 제1항에서 “인근토지”란 그 사실상의 사도부지가 도로로 이용되지 아니하였을 경우에 예상되는 인근지역에 있는 표준적인 이용상황의 토지로서 지리적으로 가까운 것을 말한다. <신설 2003.2.14, 개정 2009.10.28>

제36조【공도등 부지의 평가】 ① 「도로법」 제2조에 따른 도로, 「도로법 시행령」 제7조에 따른 준용도로,「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시계획사업으로 설치된 도로 그 밖에 「농어촌도로정비법」 제2조에 따른 농어촌도로(이하 “공도”라 한다)의 부지에 대한 평가는 법시행규칙 제26조제1항제3호에 따르되, 그 공도의 부지가 도로로 이용되지 아니하였을 경우에 예상되는 인근지역에 있는 표준적인 이용상황의 표준지 공시지가를 기준으로 평가한다. 이 경우에 인근지역에 있는 표준적인 이용상황의 표준지 공시지가에 당해 도로의 개설로 인한 개발이익이 포함되어 있는 경우에는 이를 배제한 가격으로 평가한다. 다만, 그 공도의 부지가 미불용지인 경우에는 제32조에 따른다. <개정 98.2.17, 2002.2.1, 2003.2.14, 2007.2.14, 2009.10.28>
② 제1항에 따라 공도의 부지를 인근지역에 있는 표준적인 이용상황의 표준지 공시지가를 기준으로 평가하는 경우에는 당해 도로의 위치·면적·형상·지세, 도로의 폭·구조·기능·계통 및 연속성, 편입당시의 지목 및 이용상황, 용도지역·지구·구역 등 공법상 제한, 인근토지의 이용상황, 그 밖에 가격형성에 영향을 미치는 제요인을 고려하여 평가하되, 다음 각 호와 같이 평가가격을 결정할 수 있다. 이 경우 공작물 등 도로시설물의 가격은 그 공도부지의 평가가격에 포함하지 아니하며, 당해 토지가 도로부지인 것에 따른 용도적 제한은 고려하지 아니한다. <신설 98.2.17, 개정 2002.2.1, 2003.2.14, 2007.2.14, 2009.10.28>
1. 인근지역의 표준적인 이용상황이 전, 답 등 농경지 또는 임야지인 경우에는 그 표준적인 이용상황의 토지와 유사한 이용상황의 표준지 공시지가를 기준으로 한 적정가격에 도로의 지반조성 등에 통상 필요한 비용 상당액과 위치조건 등을 고려한 가격수준으로 결정한다. 다만, 인근지역의 표준적인 이용상황의 토지가 경지정리사업지구 안에 있는 전·답 등 농경지인 경우에는 도로의 지반조성 등에 통상 필요한 비용 상당액은 고려하지 아니한다. <개정 2007.2.14, 2009.10.28>
2. 인근지역의 표준적인 이용상황이 “대” 및 이와 유사한 용도의 것인 경우에는 그 표준적인 이용상황의 토지와 유사한 이용상황의 표준지 공시지가를 기준으로 한 적정가격에 도로율(환지비율)과 위치조건 등을 고려한 가격수준으로 결정한다. 이 경우 도로의 지반조성 등에 통상 필요한 비용 상당액은 고려하지 아니한다. <개정 2007.2.14, 2009.10.28>
③ 도시계획시설도로로 결정된 이후에 당해 도시계획시설사업이 시행되지 아니한 상태에서 사실상 불특정 다수인의 통행에 이용되고 있는 토지(이를 “예정공도”라 한다)에 대한 평가는 제1항을 준용한다. <신설 98.2.17, 개정 2002.2.1, 2003.2.14, 2009.10.28>
④ 토지소유자가 자기 토지의 편익을 위하여 스스로 설치한 이후에 도시관리계획에 따른 도로로 결정되어 기반시설(도시계획시설)인 도로(이하 “도시계획시설도로”라 한다)로 변경된 경우와 공도부지가 그 공도로 지정될 당시에 법시행규칙 제26조제2항에서 규정한 ‘사실상의 사도’로 이용된 경우에서 그 도로부지에 대한 평가는 제1항에도 불구하고 제35조의2를 준용한다. <신설 2003.2.14, 개정 2007.2.14, 2009.10.28>
⑤ 토지소유자가 토지의 형질변경 허가 등을 받아 대지 또는 공장용지 등을 조성시에 도시계획시설도로에 맞추어 도로를 개설한 경우에서 그 도시계획시설도로의 폭·기능·연속성 그 밖에 당해 토지와 주위토지의 상황 등에 비추어 그 도시계획시설도로의 결정이 없었을 경우에도 토지소유자가 자기토지의 편익을 위하여는 유사한 규모·기능 등의 도로를 개설할 것으로 일반적으로 예상되고  그 도로부분의 가치가 조성된 대지 또는 공장용지 등에 상당부분 화체된 것으로 인정되는 경우에는 제1항에도 불구하고 그 도시계획시설도로를 사실상의 사도로 보고 제35조의2를 준용할 수 있다. 이 때에는 평가서에 그 내용을 기재한다. <신설 2003.2.14, 개정 2007.2.14, 2009.10.28>
⑥ 제2항에서 “인근토지”란 그 공도부지가 도로로 이용되지 아니하였을 경우에 예상되는 인근지역에 있는 표준적인 이용상황의 토지로서 지리적으로 가까운 것을 말한다. <개정 98.2.17, 2003.2.14, 2009.10.28>

제37조【【그 밖의 도로부지의 평가】 ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업 등 관계법령의 규정에 따른 공익사업의 시행으로 설치된 도로(제36조제1항에서 규정한 도로로 지정된 것은 제외한다)의 부지에 대한 평가는 제36조를 준용한다. 다만, 그 도로가 택지 등 조성사업이나 환지방식 등에 따라 설치된 것으로서 그 도로의 폭·구조·기능·연속성 그 밖에 인근토지의 상황과 당해 공익사업의 성격이나 규모 등에 비추어 대지 또는 공장용지 등의 조성시에는 유사한 기능·규모 등의 도로를 개설할 것으로 일반적으로 예상되고 그 도로부지의 가치가 조성된 대지 또는 공장용지 등에 상당부분 화체된 것으로 인정되는 경우에는 제35조의2를 준용할 수 있다. 이 때에는 평가서에 그 내용을 기재한다. <개정 2002.2.1, 2003.2.14, 2007.2.14, 2009.10.28>
1. 「택지개발촉진법」에 따른 택지개발사업 <신설 2009.10.28>
2. 종전의 「농촌근대화촉진법」에 따른 농지개량사업 <신설 2009.10.28>
3. 종전의 「농어촌발전 특별조치법」에 따른 정주생활권개발사업 <신설 2009.10.28>
4. 「농어촌정비법」에 따른 농어촌정비사업 <신설 2009.10.28>
② 삭제 <2009.10.28>
③ 삭제 <2009.10.28>
④ 제1항에서 “인근토지”란 그 도로의 부지가 도로로 이용되지 아니하였을 경우에 예상되는 인근지역에 있는 표준적인 이용상황의 토지로서 지리적으로 가까운 것을 말한다. <개정 98.2.17, 2003.2.14, 2009.10.28>

제37조의2【도수로 부지의 평가】 ① 관행용수권과 관련하여 용수·배수를 목적으로 설치된 것으로서 일정한 형태를 갖춘 인공적인 수로·둑 및 그 부속시설물(개설 당시의 토지소유자가 자기토지의 편익을 위하여 스스로 설치한 것은 제외한다. 이하 이 조에서 “도수로”라 한다)의 부지에 대한 평가는 법시행규칙 제26조제3항 단서에 따르되, 그 도수로의 부지가 도수로로 이용되지 아니하였을 경우에 예상되는 인근지역에 있는 표준적인 이용상황의 표준지 공시지가를 기준으로 평가한다. 다만, 그 도수로의 부지가 미불용지인 경우에는 제32조에 따른다. <개정 2000.2.17, 2003.2.14, 2009.10.28>
② 제1항에 따라 도수로의 부지를 인근지역에 있는 표준적인 이용상황의 표준지 공시지가를 기준으로 평가하는 경우에는 당해 도수로의 위치·면적·형상·지세, 도수로의 폭·구조·기능·계통 및 연속성, 편입당시의 지목 및 이용상황, 용도지역·지구·구역 등 공법상 제한, 인근토지의 이용상황, 그 밖에 가격형성에 영향을 미치는 제요인 을 고려하여 평가하되, 다음 각 호와 같이 평가가격을 결정할 수 있다. 다만, 공작물 등 도수로 시설물의 가격은 도수로부지의 평가가격에 포함하지 아니하며, 당해 토지가 도수로부지인 것에 따른 용도적 제한은 고려하지 아니한다. <개정 2000.2.17, 2003.2.14, 2007.2.14, 2009.10.28>
1. 인근지역의 표준적인 이용상황이 전, 답 등 농경지 경우에는 그 표준적인 이용상황의 토지와 유사한 이용상황의 표준지 공시지가를 기준으로 한 적정가격에 도수로의 지반조성 등에 통상 필요한 비용 상당액과 위치조건 등을 고려한 가격수준으로 결정한다. 다만, 인근지역의 표준적인 이용상황의 토지가 경지정리사업지구 안에 있는 전·답 등 농경지인 경우에는 도수로의 지반조성 등에 통상 필요한 비용 상당액은 고려하지 아니한다. <개정 2007.2.14, 2009.10.28>
2. 인근지역의 표준적인 이용상황이  “대” 및 이와 유사한 용도의 것인 경우에는 그 표준적인 이용상황의 토지와 유사한 표준지 공시지가를 기준으로 한 적정가격에 도로율(환지비율)과 위치조건 등을 고려한 가격수준으로 결정한다. 이 경우 도수로의 지반조성 등에 통상 필요한 비용 상당액은 고려하지 아니한다. <개정 2007.2.14, 2009.10.28>
③ 제1항과 제2항에도 불구하고 도수로로서의 기능이 사실상 상실되었거나 용도폐지된 도수로부지의 경우에는 그 도수로부지의 다른 용도로의 전환가능성, 전환후의 용도, 용도전환에 통상 필요한 비용 상당액 등을 고려한 가격수준으로 결정할 수 있다. 이 경우에는 인근지역에 있는 것으로서 일반적으로 전환 가능한 용도와 유사한 이용상황의 표준지 공시지가를 기준으로 평가한다. <신설 2007.2.14, 개정 2009.10.28>
④ 종전의 「농촌근대화촉진법」의 규정에 따른 농지개량사업, 「농어촌정비법」의 규정에 따른 농어촌정비사업 등 관계법령의 규정에 따른 공익사업의 시행으로 설치된 도수로의 부지에 대한 평가는 제1항 및 제2항에 따른다. 다만, 그 도수로가 환지방식 등에 따라 설치된 것으로서 그 도수로의 폭·기능·규모·연속성 그 밖에 인근토지의 상황 등에 비추어 농경지 등 조성시에는 유사한 기능·규모 등의 도수로를 개설할 것으로 일반적으로 예상되고 그 도수로부지의 가치가 조성된 농경지 등에 상당부분 화체된 것으로 인정되는 경우에는 제38조를 준용할 수 있다. 이 때에는 평가서에 그 내용을 기재한다. <신설 2003.2.14, 개정 2007.2.14, 개정 2009.10.28>
⑤ 수도용지의 평가시에는 제1항부터 제3항까지의 규정을 준용할 수 있다. <신설 98.5.7, 개정 2003.2.14, 2009.10.28>
⑥ 제2항에서 “인근토지”란 그 도수로부지가 도수로로 이용되지 아니하였을 경우에 예상되는 인근지역에 있는 표준적인 이용상황의 토지로서 지리적으로 가까운 것을 말한다. <신설 2003.2.14, 개정 2009.10.28>

제38조【구거부지의 평가】 ① 구거의 부지(제37조의2에서 규정한 도수로의 부지는 제외한다. 이하 같다)에 대한 평가는 법시행규칙 제26조제3항 본문에 따르되, 인근토지에 대한 평가가격의 3분의1 이내로 한다. <개정 98.2.17, 2003.2.14, 2009.10.28>
② 제1항에서 “인근토지”란 그 구거의 부지가 구거로 이용되지 아니하였을 경우에 예상되는 인근지역에 있는 표준적인 이용상황의 토지로서 지리적으로 가까운 것을 말한다. <개정 98.2.17, 2003.2.14, 2009.10.28>
③ 제35조의2제2항제1호 및 제2호의 규정은 이 조에서 준용한다. <개정 2003.2.14>

제39조【특별조치법에 따른 하천편입토지의 평가】 ① 하천편입 토지보상 등에 관한 특별조치법(법률 제9543호 2009.3.25.이하 이 조 및 제39조의2에서 ‘특별조치법’이라 한다) 제2조 각 호의 어느 하나에 해당되는 토지에 대한 평가는 그 하천구역(특별조치법 제2조 각호의 어느 하나에 해당되는 경우를 말한다. 이하 이조에서 같다.) 편입당시의 지목 및 토지이용상황, 당해 토지에 대한 공법상 제한, 현재의 토지이용상황 및 유사한 인근 토지의 적정가격 등을 고려하여 평가하되, 다음 각 호에서 정하는 기준에 따른다. <개정 95.6.26, 98.2.17, 2000.2.17, 2003.2.14, 2007.2.14, 2009.10.28>
1. 가격시점은 특별조치법 제5조에 따라 보상청구절차를 통지 또는 공고한 날짜로 하되, 평가의뢰자가 제시한 바에 따른다. <신설 2009.10.28>
2. 편입당시의 지목 및 토지이용상황의 판단은 평가의뢰자가 제시한 내용에 따르되, 하천구역으로 된 시점 당시를 기준으로 하며, 하천구역으로 된 시점 당시의 당해 토지에 대한 공부상 지목과 실제이용상황이 다른 경우에는 실제이용상황을 기준으로 한다. 다만, 하천관리청의 하천공사에 따라 하천구역으로 된 경우에는 그 하천공사 시행 직전의 이용상황을 기준으로 한다. <개정 2007.2.14, 2008.2.12, 2009.10.28>
3. 하천구역으로 된 시점 당시의 이용상황의 판단을 위한 편입시점의 확인은 하천관리청이 제시한 기준에 따르되, 법률 제2292호 「하천법」시행일(1971년 7월 19일) 전에는 당시의 「하천법」 제2조제1항제2호가목 및 다목에 해당되는 시점이 아니고 당시의 「하천법」의 규정에 따라 하천구역으로 공고된 시점을 편입시점으로 보며, 하천구역으로 공고 되지 아니하였거나 공고시점이 불분명한 경우에는 법률 제2292호 「하천법」시행일 (1971년 7월 19일)을 편입시점으로 본다. <개정 2007.2.14, 2009.10.28>
4. 당해 토지에 대한 공법상 제한의 확인은 가격시점 당시를 기준으로 한다. 다만, 하천관리청의 하천공사에 따라 하천구역으로 된 경우로서 그 하천공사의 시행을 직접목적으로 하거나 하천공사의 시행에 따른 절차로서 용도지역이 변경된 경우에는 그 변경 전 용도지역을 기준으로 하되, 당해 토지가 하천구역으로 된 것에 따른 「하천법」에서 정한 공법상 제한은 하천의 정비·보전 등을 직접 목적으로 한 것으로 볼 수 있을 것이므로 이를 고려하지 아니한다. <개정 2007.2.14, 2009.10.28>
5. 현재의 토지이용상황은 가격시점 당시의 실제 이용상황을 말하는 것으로서 원칙적으로 고려하지 아니하나, 편입당시의 이용상황을 알 수 없거나 하천관리청으로부터 편입당시의 이용상황의 제시가 없는 경우에 편입당시의 이용상황을 확인할 때 기초자료로 활용한다. <개정 2009.10.28>
6. 유사한 인근토지의 적정가격은 하천구역으로 된 당시의 토지이용상황 (하천관리청의 하천공사에 따라 하천구역으로 된 토지의 경우에는 공사시행 직전의 이용상황)과 유사한 것으로서 보상대상토지의 인근지역에 있는 토지에 대한 표준지 공시지가를 기준으로 한 평가가격을 말하며, 인근지역 또는 동일수급권 안의 유사지역에 유사한 이용상황의 표준지 공시지가가 없을 경우에는 인근지역 또는 동일수급권 안의 유사지역에 있는 표준적인 이용상황의 표준지 공시지가를 기준으로 하여 구한다. <개정 2009.10.28>
② 특별조치법 제2조에 따른 보상대상토지에 대한 편입당시의 지목 및 토지이용상황(하천관리청의 하천공사에 따라 하천구역으로 된 경우에는 하천공사 직전의 이용상황) 또는 유사한 인근토지의 적정가격을 알 수 없거나, 인근지역 또는 동일수급권 안의 유사지역에 있는 표준적인 이용상황의 표준지 공시지가를 기준으로 평가하는 경우에서 그 용도가 다른 것에 따른 개별요인의 비교 등이 사실상 곤란한 경우 등에는 가격시점 당시의 현실적인 이용상황을 기준으로 다음에서 정하는 기준에 따라 평가할 수 있다. 다만, 하천구역으로 된 이후에 하천관리청의 하천공사나 하천점용허가에 따라 현상변경이 이루어져 가격시점 당시의 현실적인 이용상황이 하천구역으로 된 당시보다 뚜렷하게 좋아졌거나 나빠진 것으로 인정되는 경우에는 이용상황의 판단이나 일정비율을 적용할 때 고려할 수 있으며, 보상대상토지가 도시지역 안에 있는 경우로서 인근토지가 순수농경지로 인정되는 경우에는 도시지역 밖의 일정비율을 적용할 수 있다. <개정 95.6.26, 98.2.17, 2003.2.14, 2009.10.28>

                 구분
이용상황별
일 정 비 율
도시지역안
도시지역밖
농경지 ( 전, 답 등)
인근토지에 대한 적정가격의  2분의 1이내
인근토지에 대한 적정가격의 10분의 7이내
제방
제외지측과 접한부분이 농경지인 경우
인근토지에 대한 적정가격의  2분의 1이내
인근토지에 대한 적정가격의  10분의 7이내
제외지측과 접한부분이 농경지가 아닌 경우
인근토지에 대한 적정가격의  4분의 1이내
인근토지에 대한 적정가격의  3분의 1이내
고수부지
인근토지에 대한 적정가격의  4분의 1이내
인근토지에 대한 적정가격의  3분의 1이내
모래밭·개펄
인근토지에 대한 적정가격의  7분의 1이내
인근토지에 대한 적정가격의  5분의 1이내
물이 계속 흐르는 토지
인근토지에 대한 적정가격의 10분의 1이내
인근토지에 대한 적정가격의 7분의 1이내

③ 제1항 및 제2항에서 “인근토지”라 함은 당해 토지가 하천구역으로 되지 아니하였을 경우에 예상되는 하천구역 밖 주변지역에 있는 표준적인 이용상황의 토지로서 용도지역이 같은 토지를 말한다. 다만, 보상대상토지가 도시지역안에 있는 경우로서 하천구역 밖 주변지역에 있는 표준적인 이용상황의 토지가 용도지역을 달리하거나 용도지역이 같은 경우에도 주위환경 사정 등에 비추어 인근지역으로 볼 수 없는 경우에는 동일수계권역 등 동일수급권안의 유사지역에 있는 표준적인 이용상황의 토지를 인근토지로 본다. 이 때에는 인근토지의 적정가격 결정시에 지역요인의 비교를 통하여 지역격차를 고려하여야 한다. <개정 95.6.26, 98.5.7, 2003.2.14, 2009.10.28>
④ 대상토지가 하천구역으로 되었으나 하천관리청의 하천공사 또는 홍수 그 밖의 자연현상으로 하천의 유로가 변경되어 하천구역에서 제외된 토지로서 보상이 되지 아니한 등기부상 사유토지는 제1항에 따른 평가대상에서 제외한다. 다만, 당해 토지와 관련된 보상금 청구소송이 법원에 계속 중인 사유 등으로 평가의뢰자로부터 평가요청이 있는 경우에는 그러하지 아니하다. 이 경우 농경지 등으로 매립․조성 등 하천관리청의 개발행위 등에 따른 개발이익의 배제 등 특별한 조건의 제시가 있는 경우를 제외하고는 제1항부터 제3항까지의 규정을 준용하여 평가할 수 있다. <신설 2009.10.28><개정 2010. 6. 29>
⑤ 삭제 <2008.2.12>
⑥ 삭제 <2008.2.12>
⑦ 삭제 <2008.2.12>
⑧ 삭제 <2008.2.12>

제39조의2【하천구역으로된 토지 중 미보상토지의 평가】 ① 특별조치법 제2조에 따른 보상대상토지 외의 것으로서 구「하천법」(법률 제5893호, 1999.2.2) 제74조 제1항에 따라 보상대상이 된 하천구역(국가 하천 및 지방1급 하천의 하천구역을 말한다)안 토지 중 보상이 되지 아니한 토지에 대한 평가는 제39조를 준용한다. 다만, 구「하천법」제2조 제1항 제2호 라목에 따라 하천구역으로 지정된 토지의 경우에는 그 지정시점 당시를 하천구역으로 된 당시로 보며, 가격시점은 제10조의2에 따른다. <개정 2009.10.28>
② 제1항에도 불구하고 하천의 신설 그 밖에 하천공사로 하천구역 밖에 있는 토지가 하천구역으로 된 경우로서 보상이 되지 아니한 토지에 대한 평가는 제32조에 따른다. <신설 2009.10.28>
③ 구「하천법」제3조에 따라 하천구역으로 되었으나 하천관리청의 하천공사 또는 홍수 그 밖에 자연현상으로 하천의 유로가 변경되어 하천구역에서 제외된 토지로서 보상이 되지 아니한 등기부상 사유토지의 경우에는 제39조 제4항을 준용한다. <신설 2009.10.28>

제39조의3【하천구역 안의 매수대상토지의 평가】 ① 법률 제9339호(2007년 4월 6일)「하천법」시행일 이후에 이 법에 따른 하천구역(지방하천의 하천구역을 제외한다)으로 결정 또는 변경된 토지 중「하천


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