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주택재개발∙재건축사업 등에 관한 평가지침
두요  2012-11-21 17:55:36, 조회 : 4,760, 추천 : 316
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주택재개발∙재건축사업 등에 관한 평가지침

제1장 총  칙
제1조【목 적】 이 지침은 「도시 및 주거환경정비법령」에 따른 정비사업과 관련된 감정평가에 관하여 세부적인 기준과 절차 등을 정함으로써 평가의 적정성과 공정성을 확보함을 목적으로 한다.

제2조【적용】「도시 및 주거환경정비법령」에 의한 정비사업과 관련된 감정평가(이하 “평가”라 한다)는 「도시 및 주거환경정비법령」및 각 시․도「도시 및 주거환경정비조례(이하 “조례”라 한다)」에서 따로 정한 것을 제외하고는 이 지침이 정하는 바에 의하고, 이 지침에서 정하지 아니한 사항은 감정평가의 일반이론 등에 따른다.

제3조【용어의 정의】 이 지침에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.
    1. “재개발사업등”이라 함은 「도시 및 주거환경정비법(이하 “법”이라 한다)」제2조제2호 나목의 주택재개발사업 및 같은 호 라목의 도시환경정비사업을 말한다.
    2. “재건축사업”이라 함은 법 제2조제2호 다목의 주택재건축사업을 말한다.
3. “종전자산”이라 함은 법 제48조제1항제4호의 규정에 의한 사업시행인가고시가 있은 날을 기준으로 하는 종전의 토지 또는 건축물을 말한다.
4. “종후자산”이라 함은 법 제48조제1항제3호의 규정에 의한 분양예정인 대지 또는 건축물을 말한다.
5. “무상양도․무상귀속”이라 함은 법 제65조제1항 및 제2항의 규정에 의하여 정비사업의 시행으로 용도가 폐지되는 국가 또는 지방자치단체 소유의 정비기반시설의 무상양도 및 사업시행자가 새로이 설치하는 정비기반시설이 그 시설을 관리할 국가 또는 지방자치단체에 무상으로 귀속되는 것을 말한다.
6. “국․공유재산의 처분”이라 함은 법 제66조제4항 내지 제6항의 규정에 의하여 정비사업을 목적으로 우선매각 하는 국․공유재산의 처분을 말한다.

제2장 평가기준
제4조【가격시점의 결정】 재개발사업등 및 재건축사업과 관련된 감정평가의 가격시점은 다음 각 호와 같이 정한다. 다만, 평가의뢰자가 가격시점을 따로 정하여 의뢰한 경우에는 그 날짜를 가격시점으로 할 수 있으며, 다음 각 호 이외의 경우로서 가격시점을 정하지 아니하거나 가격시점을󰡒평가일󰡓로 기재하여 의뢰한 경우에는 대상물건에 대한 가격조사를 완료한 날짜를 가격시점으로 한다.
1. “종전자산”의 감정평가는 사업시행인가고시가 있은 날.
2. “종후자산”의 감정평가는 분양신청기간이 만료되는 날.
3. “무상양도․무상귀속”을 위한 감정평가는 의뢰자가 제시하는 사업시행인가고시의 예정일.
4. 법 제66조제4항 내지 제6항 본문의 규정에 의한 “국․공유재산의 처분”을 위한 감정평가는 사업시행인가의 고시가 있은 날.
5. 법 제66조제6항 단서의 규정에 의한 “국․공유재산의 처분”을 위한 감정평가는 가격조사완료일.
6. 법 제19조제3항의 규정에 의한 현금청산금액 산정을 위한 감정평가는 조합설립인가일.

제5조【토지의 평가】 재개발사업등 및 재건축사업에 관한 토지의 평가는 가격시점 현재에 있어서의 일반적인 이용방법에 의한 객관적 상황을 기준으로 하며, 토지소유자가 갖는 주관적 가치나 특별한 용도에 사용할 것을 전제로 한 가치 등은 이를 고려하지 아니한다.

제6조【건물의 평가】 재개발사업등 및 재건축사업에 관한 건물의 평가는 원가법에 의한다. 다만, 원가법에 의한 평가가 적정하지 아니한 경우에는 거래사례비교법 또는 수익환원법에 의할 수 있다.

제7조【건물과 토지의 일괄평가 등】 ① 재개발사업등 및 재건축사업에 관한 물건의 평가는 대상물건마다 개별로 행함을 원칙으로 한다. 다만, 2개이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 일괄하여 평가할 수 있다.
   ② 제1항 단서의 규정에 의하여 건물과 토지를 일괄하여 평가하는 경우에는 거래사례비교법 또는 수익환원법에 의한다.
   ③ 제1항의 규정에 의하여 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 의한 구분소유권의 대상이 되는 건물부분과 그 대지사용권을 일괄하여 평가하는 경우에는 거래사례비교법에 의한다. 다만, 거래사례비교법에 의한 평가가 적정하지 아니한 경우에는 원가법 또는 수익환원법에 의할 수 있다.

제8조【비교표준지의 선정】 ① 토지에 관한 평가를 위한 비교표준지의 일반적인 선정기준은 토지보상평가지침 제9조의 규정에 따른다.
② 제1항의 규정에 의한 비교표준지의 선정은 당해 정비구역 안 표준지를 선정함을 원칙으로 한다. 다만, 당해 정비구역 안에 적정한 공시지가 표준지가 없거나 당해 정비구역 안 표준지를 선정하는 것이 적정하지 아니한 경우에는 당해 정비구역 밖의 공시지가 표준지를 선정할 수 있다.

제3장 목적별 평가방법
제9조【종전자산의 평가】 ① 종전자산의 평가는 사업시행인가고시가 있은 날의 현실적인 이용상황을 기준으로 하되, 정비구역의 지정은 당해구역의 개발․정비를 위한 구체적인 사업의 시행을 필요로 하는 개별적인 계획제한으로 보고 그 공법상 제한을 받지 아니한 상태를 기준으로 한다. 다만, 재개발사업등 및 재건축사업을 위한 종전자산은 다음 각 호의 개발이익 등을 배제한 가격으로 평가한다.
1. 당해 정비사업의 계획 또는 시행이 공고 또는 고시됨으로 인한 가격의 증가분 중 특별한 용도나 규모의 물건에 대한 분양권 프리미엄에 해당하는 가격 증가분.
2. 기타 당해 사업의 착수에서 준공까지 그 시행으로 인한 가격의 증가분 중 가격시점 현재 미실현된 것.
② 도로 및 구거부지 등의 평가는 토지보상평가지침 제35조 내지 제38조의 규정을 준용한다. 이 경우 공도․사도 등의 구분은 그 도로 등의 종류․설치목적․성격 등을 기준으로 판단하되, 소유자는 그 판단의 기준에서 제외된다.
   ③ 당해 정비사업의 시행을 목적으로 하거나 시행에 따른 절차로서 용도지역의 변경 등 토지이용계획이 변경된 경우에는 변경전의 용도지역 등을 기준으로 비교표준지를 선정하여 평가한다.

제10조【종후자산의 평가】 ① 재개발사업등의 분양예정인 대지 또는 건축물의 가격은 시․도의 조례가 정하는 기준에 따른다.
   ② 제1항의 규정에 의하여 사업시행자가 제시한 원가산출근거를 기준으로 분양예정인 대지 또는 건축물의 가격을 평가하는 경우에 있어서는 인근지역 또는 동일수급권 안의 유사지역에 있는 유사물건의 분양사례, 거래사례, 평가선례 및 수요성 등을 고려한 가격으로 평가가격을 결정할 수 있다.
   ③ 재건축사업의 분양예정인 대지 또는 건축물의 가격은 인근지역 또는 동일수급권 안의 유사지역에 있는 유사물건의 분양사례, 거래사례, 평가선례 및 수요성 등과 당해 사업에 소요되는 총 사업비 등 원가를 고려한 적정가격으로 평가한다.

제11조【국․공유재산의 처분을 위한 평가】 ① 법 제66조제4항 및 제5항의 규정에 의하여 우선매각을 하는 국․공유재산의 평가는 사업시행인가고시가 있은 날을 기준으로 하되, 다음 각 호의 기준에 따른다.
    1. 재개발사업등의 사업구역 안에 있는 국․공유재산을 사업시행자에게 매각하는 경우에는 제9조의 규정을 준용한다. 다만, 평가의뢰자가 용도폐지되는 도로부지 등의 지목을 “대”로 변경하여 평가의뢰하는 경우에는 그 국․공유지의 위치․형상․환경 등 토지의 객관적 가치형성에 영향을 미치는 개별적인 요인과 재개발사업등의 부지로서 일단으로 이용되는 것에 따른 기여도 등을 고려한 가격으로 평가한다.
    2. 재개발사업등의 사업구역 안에 있는 국․공유재산을 점유자에게 매각하는 경우에는 그 공부상 지목 여하에 불구하고 사업시행인가고시가 있은 날의 현실적인 이용상황을 기준으로 평가한다.
    3. 재건축사업구역 안에 있는 국․공유지를 사업시행인가고시가 있은 날부터 3년 이내에 매각하는 경우에는 그 공부상 지목 여하에 불구하고 용도폐지된 상태를 기준으로 평가하되, 그 국․공유지의 위치․형상․환경 등 토지의 객관적 가치형성에 영향을 미치는 개별적인 요인과 재건축사업의 부지로서 일단으로 이용되는 것에 따른 기여도 등을 고려한 가격으로 평가한다.
   ② 법 제66조제6항 단서의 규정에 따라 사업시행인가고시가 있은 날부터 3년이 지난 이후에 매매계약을 체결하는 경우의 국․공유재산의 평가는 평가시점 당시의 이용상황을 기준으로 하되, 제1항제3호의 규정을 준용한다. 이 경우 매수자가 당해 국․공유재산에 대한 개량행위 등을 한 경우에는 그 비용상당액을 공제한 금액으로 평가가격을 결정할 수 있다.

제12조【무상양도․무상귀속에 따른 평가】 법 제65조제1항 및 제2항의 규정에 의한 무상양도․ 무상귀속에 따른 토지의 평가는 가격시점 당시의 현실적인 이용상황을 기준으로 한다. 다만, 무상양도 토지에 대한 평가로서 평가의뢰자 또는 국․공유지 관리청이 서면으로 용도폐지된 상태를 기준으로 평가하여 줄 것을 요청하는 경우에는 제11조제1항제1호 단서 또는 제3호의 규정을 준용할 수 있다.

제13조【토지 등의 수용 등에 따른 평가】 법 제38조의 규정에 의한 수용 등에 따른 평가는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법령」및 토지보상평가지침이 정하는 바에 따른다.

제14조【매도청구에 따른 평가】 법 제39조의 규정에 의한 매도청구에 따른 재건축사업구역안 토지 및 건축물의 가격은 가격시점 당시의 적정가격으로 평가하되, 현실화․구체화되지 아니한 미실현 개발이익은 이를 고려하지 아니한다.

제15조【청산가격의 평가】① 재개발사업등의 사업구역 안 토지 등에 대한 법 제47조 및 법시행령 제48조의 규정에 의한 청산가격은 가격시점 당시를 기준으로 하되, 제9조의 규정을 준용하여 평가한다.
   ② 재건축사업구역 안 토지 등에 대한 법 제47조 및 법시행령 제48조의 규정에 의한 청산가격은 가격시점 당시의 적정가격으로 평가하되, 사업시행자가 행한 토지의 개량행위나 조합원의 비용부담을 전제로 한 개발이익은 이를 고려하지 아니한다.
   ③ 법 제19조제3항의 규정에 의한 청산가격은 조합설립인가일 당시를 기준으로 한 적정가격으로  평가하되, 조합설립인가일 이후의 당해 재건축사업으로 인한 개발이익은 이를 고려하지 아니한다.


부 칙 <2008. 2. 12.>
이 지침은 2008년 2월 29일부터 시행한다.


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