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뉴타운 개발 사업, 주민 참여가 필수
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두요
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2010-12-16 11:07:53, 조회 : 2,992, 추천 : 412 |
뉴타운 개발 사업, 주민 참여가 필수
이정국(경제학박사, 감정평가사)
http://www.aynews.net/sub_read.html?uid=3655§ion=sc52§ion2=
재개발사업은 도시의 난개발 발생, 원주민의 재입주율 저하, 사업추진의 지연, 주민참여의 결여 및 공공부문의 지원 부족 등의 많은 문제점을 야기하였습니다. 따라서 이러한 문제점을 해결하기 위하여 사업의 일관성 및 선 계획 - 후 개발에 입각한 도시의 계획적 관리를 도모할 필요성이 대두되었습니다. 뉴타운사업은 이러한 주거•환경•교육 문제 등을 동시에 해결하고 지역의 균형발전 지원을 위하여 재정비촉진사업(뉴타운)으로 발전되어 왔습니다.
최근 안양시는 안양시 만안구 일대에 대하여 『재정비촉진지구 지정(변경) 및 재정비 촉진계획(안)』을 공람•공고(안양시 공고 제2010-674호)함으로써 뉴타운 사업의 추진의지를 밝힌바 있습니다. 따라서 기존의 재개발방식과 뉴타운 사업방식에는 어떤 차이점이 있는지를 알아보고자 합니다.
▶ 개념상의 차이
재개발사업은 정비기반 시설이 열악하고 노후 불량 건축물이 밀접한 지역에서 주거환경을 개선하기 위해 시행하는 사업입니다. 또한 이는 민간개발위주의 소규모 단위의 재개발사업으로서 민간 의존의 도시기반시설확보 등 “주택재개발 방식” 위주로 개발되고 있습니다. 이에 반해 뉴타운 사업은 지금까지의 재개발 방식이 도시기반 시설에 대한 충분한 고려 없이 주택 중심으로만 추진해 왔기 때문에 난개발로 이어지는 문제점을 개선하기 위해서 시행하는“기성 시가지 재개발 방식”으로 공공이 원하는 민간사업으로서 적정규모의 생활권역을 대상으로 도시기반시설을 확충하기 위한 사업입니다.
▶ 사업추진방법의 차이
재개발사업은 관리처분계획에 의한 주택 및 부대 복리시설을 공급하거나 환지로 공급하는 등 사업방식이 각 해당구역의 실정을 대표하지 못하는 경우가 있을 수 있습니다. 이에 반해 뉴타운 사업은『도시 및 주거환경정비법』에서 정하고 있는 4가지 사업방식인 재개발사업, 재건축사업, 주거환경개선사업 및 도시환경정비사업 등과 『도시개발법』에 의한 재개발사업, 『재래시장육성법』에 의한 시장정비사업 등 다양한 사업방식 중 각 구역마다 그 구역의 실정에 맞는 사업방식을 채택할 수 있습니다. 즉 단위 촉진구역별로 각각의 사업방식에 따라 각각의 개별법에 의거 사업을 시행할 수 있다는 의미입니다.
▶ 개발대상에 대한 차이
재개발사업의 경우에는 ①건축면적이 1만㎡ 이상으로서 노후•불량 건축물의 수가 대상구역안의 건축물 총수의 60이상인 지역, ②건축대지로서 효용을 다할 수 없는 과소필지, 부정형 또는 세장형 필지수가 50% 이상인 지역, ③상습침수지역•재해위험지역 등 재해발생이 우려되는 지역으로서 신속히 사업시행이 필요한 지역, ④주택접도율이 30%이하인 지역, ⑤호수밀도가 60이상인 지역이 대상이 됩니다.
이에 반해 뉴타운 사업의 경우에는 지구지정 요건이 주거지형은 50만㎡이상, 중심지형은 20만㎡이상이며, 또한 『도시재정비 촉진을 위한 특별법 시행령』 제6조 제2항에서는 각 조건하에 면적기준 완화규정을 두고 있습니다.
광역시 및 시 규모별 재정비촉진지구 면적기준완화(2008.06.20 신설)
인구가 100만 이상이고 150만 미만인 광역시 또는 시
인구가 100만 미만인 광역시 또는 시
• 주거지형 : 40만㎡이상
• 중심지형 : 20만㎡이상
• 주거지형 : 30만㎡이상
• 중심지형 : 15만㎡이상
주거여건이 열악한 지역 등 면적기준완화(2009.03.31 신설)
기반시설이 열악한 지역으로서『도시 및 주거환경정비법』
제4조에 따른 정비구역이 4이상 연접한 지역
산지•구릉지 등과 같이 주거여건이 열악하면서 경관을 보호할 필요가 있는 지역과 역세권등과 같이 개발여건이 상대적으로 양호한 지역을 결합하여 재정비촉진사업을 시행하려는 지역
• 주거지형 : 15만㎡이상
• 중심지형 : 10만㎡이상
• 주거지형 : 15만㎡이상
• 중심지형 : 10만㎡이상
▶ 구역지정 및 계획수립절차 등 적용법규의 차이
재개발사업은 최초의 지구지정과 계획입안으로부터 사업시행에 이르기까지 전체적으로 『도시 및 주거환경정비법』의 적용을 받게 됩니다. 이에 반해 뉴타운 사업은 선 계획 - 후 시행에 의해서 촉진구역으로 지정되면, 먼저 사업계획에 의한 토지이용과 사업방식 등이 정해지고, 이후에 결정된 사업방식에 의해 개별법의 절차를 따르게 됩니다.
▶ 비용부담 및 사업지원
재개발사업이나 뉴타운사업 모두 사업시행자 부담의 원칙입니다. 그러나 공공의 사업지원 측면에서 볼 때에는 뉴타운사업이 시나 각 구청 등 해당 지방자치단체의 사업추진의 의지가 크게 반영된다는 차이가 있습니다. 즉 해당 지자체가 보유하고 있는 국•공유지의 무상지원이나 도로 등 기반시설 설치 등의 지원으로 주민들에게 보다 좋은 환경의 사업방식이 될 수 있는 여지가 있다고 하겠습니다.
▶ 계획특성 및 사업성격의 차이
재개발사업은 단위블록개발로서 광역적 기반시설의 설치가 어려우며 국지적 난개발을 초래할 수 있는 문제점을 가지고 있습니다. 또한 사업의 성격은 사업성 중심이며 결정요인은 용적율에 크게 좌우되는 특징이 있습니다.
그러나 뉴타운사업의 사업단위가 광역적개발이기 때문에 광역적 기반시설의 설치가 용이하며 또한 사업성격의 측면에서는 공공성과 사업성을 모두 가지고 있다고 할 수 있습니다. 따라서 사업성 결정요인은 수준 높은 주거환경의 조성에 중점을 두게 됩니다.
▶ 감정평가 기준의 차이
재개발사업이나 뉴타운사업 모두『공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률』및『부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률』에 따라 2이상의 감정평가법인의 감정평가를 받아 산술평균하는 방식으로 가격이 정해집니다. 재개발사업이나 뉴타운사업에서 가장 큰 관심은“내가 소유한 지분으로 과연 몇 평의 아파트를 분양받을 수 있을 것인가?”일 것인데, 지분이란 조합원이 아파트를 분양받을 수 있는 권리를 가진 토지나 주택을 의미합니다. 이때에 토지나 주택의 면적이 크다고 해서 넓은 평수의 아파트를 분양 받을 수 있는 것이 아니라, 권리가액(감정평가액 X 비례율, 비례율은 사업장에 따라 달리 적용될 수 있음)에 따라 정해지게 됩니다. 즉 같은 면적의 지분이라 할지라도 주택의 위치나 접면도로 등의 상태에 따라 감정평가액이 차이가 나므로 권리가액이 달라질 수 있다는 것입니다.
뉴타운사업의 기본방향은 사업지구를 생활권단위로 지정하여 주거지정비 및 기반시설공급 등에 대한 체계적인 계획을 수립하는 한편, 기반시설의 설치에 대한 공공의 역할을 강화하고 임대주택의 공급을 확대하는 등의 방법을 통해서 기존 재개발사업의 문제를 해결하는 것입니다. 그러나 뉴타운 개발사업의 바람직한 정책목표에도 불구하고 정책의 필요성과 이를 집행하는 현실 정책의 집행 사이의 괴리는 주민의 의사가 결여된 뉴타운사업으로 이어지고, 결국은 지구지정과 개발계획 수립과정에서 많은 문제점을 드러내고 있는 실정입니다.
따라서 안양시 만안구의 뉴타운사업이 진정으로 지역주민을 위한 사업이 되기 위해서 필요한 것은 주민의 의사가 전적으로 반영 되어야 할 것입니다. 이를 위해서는 지역주민의 뉴타운에 대한 인식변화와 함께 뉴타운 사업에의 참여를 바탕으로 한 행정관청의 지속적인 지원이 함께 어우러진 종합적인 개발 사업으로 추진될 때 비로소 주민을 위한 진정한 뉴타운 사업으로 이어질 수 있을 것입니다.
기사입력: 2010/12/08 [18:58] 최종편집: ⓒ 안양뉴스
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